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马光远:剪除楼市毒瘤靠什么?罚酒三杯?
2016-10-21 16:00:27 来源:中国经营网

  这两天,新华时评的文章《剪除中国楼市的毒瘤刻不容缓》在地产圈热传。文章不仅标题犀利,而且直指房地产企业的虚假房源、恶意炒作、捂盘惜售等行为。指出:

  “包括本轮房价飞涨在内的历次楼市波动,均暴露出房地产市场秩序混乱是推高房价的重要因素,部分开发商为牟取暴利,惯于散布假消息,人为制造恐慌,严重损害消费者利益,影响楼市健康发展。”提出“中国容不下一个百病缠身的房地产市场。”

  应该说,新华时评为住建部打击虚假房源、捂盘惜售的行为点赞,这也没有错。笔者看了一下10月10日发的,被媒体称之为“住建部再出重拳严查房企9种不正当经营行为”,住建部的这个《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》的文件针对虚假房源,捂盘惜售等所谓的“重拳”究竟是什么呢?

  笔者给你列出来,你千万要忍住不要笑:

  (一)书面警示;(二)约谈企业主要负责人;(三)公开通报企业不正当经营行为;(四)列入严重违法失信房地产开发企业名单;(五)由资质许可机关在资质审查中重点审核。

  这五种处分连粉拳都算不上,居然被媒体粉饰为“重拳”?实在是太诗情画意,“白发三千丈了”。这样的规定,其实住建部不是第一次出台。如果大家在网上搜“住建部、捂盘惜售”几个字,发现住建部已经在过去多年不断出台这样的文件,三令五申,但为什么屡禁不止,而且几乎成了整个行业的集体违法行为呢。就是因为对这样的行为缺乏真正的惩治。

  笔者记得2011年曾经出台一个文件,《房地产开发企业资质管理规定》。对房地产开发企业囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价,经有关行政主管部门查实,可处以1万元以上3万元以下的罚款。3万元的罚款,在北京连半平米的房子都买不了,这叫惩罚?这就叫“哄抬房价,罚酒三杯”。

  相同的案例还有2011年5月1日起实施的《商品房销售明码标价规定》。在这个规定出台之后,当年6月24日,国家发改委对8个城市50多个在售楼盘开展明码标价情况检查,发现12家房地产企业违反商品房明码标价规定,并对违规企业进行了处罚。检查的50个楼盘12个出了问题,违法率在20%以上,违反明码标价规定的不乏中海、金隅、金地、保利等业内知名企业。而处罚的金额则更令人寻味:12家开发商,总共罚款360万元,平均每家30万元,差不多就是10平米的面积,而罚款总额不够在一线城市买一套地段好的房子。

  本轮房价飙升以来,开发商、中介机构种种违反市场秩序的行为非常猖獗,但很多处罚仍然高高举起,轻轻放下。笔者一直认为:

  鉴于中国房地产市场长期以来的信息不透明,以及购房者处于绝对劣势的状况,通过严格的法规,对哄抬房价、捂盘惜售以及开发商的价格欺诈行为进行规范和惩罚,能够在某种程度上改变购房者的信息不对称,对于开发商而言,是一个有力的约束,对于规范房地产的交易秩序和制度建设大有裨益,遏制开发商对价格信息的垄断,还购房者的知情权。

  然而令人遗憾的是,一旦开发商触动这些条款,即使按照最高的处罚标准,对于财大气粗的开发商而言无疑几乎可以忽略不计,在违法成本几乎等于零的情况下,开发商宁可选择价格违法获取暴利,而不会遵守明码标价、不得哄抬房价等规定。因为这实在是一个简单到不能再简单的算术题。因此,即使这样的规定本身的积极意义自不待言,但在处罚如同“罚酒”的情况下,既无法约束开发商,更无法维护市场秩序,最终成为束之高阁的废弃品。这一次,住建部出台的所谓的重拳,甚至连罚款什么的都没有,就是“喝茶”,通报批评等等,有点太幽默了。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

马光远

经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。