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马光远:连夜紧急降温,楼市会否重蹈去年股市覆辙
2016-10-10 13:41:52 来源:中国经营网

  随着国庆黄金周临近结束,度完假回来发现失去买房资格的城市越来越多。

  10月4日,又是半夜,深圳和广州相继出台了颇具力度的限购限贷政策,这使得从9月30日到10月4日密集出台调控措施的城市达到了11个,相信这个名单还会继续拉长。

  从严厉程度而言,深圳的新政堪称本轮调控中最为严厉的,强化和提升了以前的限购政策:

  要求深圳户籍单身人士(含离异)只能限购1套住房;将非户籍居民购房资格缴纳社保的年限提高至连续5年。在限贷政策上,对无房且无贷款记录的,继续执行三成首付;对无房但有贷款记录的,首付不低于五成;已有1套住房的,首付比例提高到七成以上。

  相对于深圳,广州的相对比较温和:

  对于限购政策没有调整,仍然是广州户籍居民家庭限购2套住房,而非广州户籍居民连续缴纳3年以上社保,限购1套住房。信贷政策上,明显加码,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例不得低于70%,继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

  笔者关注了一下,市场对于本轮房地产调控的动机、释放的政策信号,包括对市场可能造成的重大影响存在不少误读,有些专业人士甚至把本轮调控和过去的调控政策等量齐观,对其可能对市场造成的影响也是轻描淡写。笔者在上一篇文章中已经强调,从两年前的9月30日中央政府打响救市的第一枪,到今年9月30日,各个城市连夜相继出台严厉的调控举措,这绝非各个城市的“自选”动作。选择在国庆黄金周,住房交易最引人关注的时间窗口,也绝不简单意味着房地产宽松周期的结束。研究中国公共政策的人都很清楚,选择这个时机,而且大多选择在深夜出台政策,其在向市场释放强烈的信号,如果对这样的信号都视而不见,装聋作哑,恐怕要付出比较大的代价。

  在昨天文章研读的基础上,笔者对本轮调控释放出来的重大信号及未来市场的走势再做重点阐述。

  一、连夜限购限贷是对当下房地产虚火的极大担忧

  笔者在之前的文章中一再表示,中国房地产市场化以来,我们曾经经历数次市场的疯狂,但像今天这种疯狂的局面是第一次见到,无论是价格的疯涨,还是参与者对整个市场的解读,都陷入了极度的癫狂状态,王健林言,史上最大泡沫。是不是最大尚需各种评价指标测算,但起码,这至少是一次郁金香史上最疯狂的泡沫之一,疯狂至没有人相信当下的房价会下跌,疯狂至一个国家的新增贷款70%以上都拿去炒房,这和日本泡沫经济破灭前,所以人认为房价会一直涨下去的心态完全一致,支撑房价永远涨下去的理由也基本一样,比如,土地少,人多,投资渠道狭窄等等。7月份政治局会议提出“抑制资产价格”反而成了市场助涨的冲锋号,市场对任何政策和信号都表现出了极度的蔑视。各地连夜出台政策,背后的严厉程度和对当下房地产市场的担忧,已跃然纸上。

  二、房市变成了疯牛,根子在于各种投资性需求不断增加的杠杆。

  去年股市政策当断不断,最终失控,在市场最可怕的时候硬性去杠杆,不仅打断了疯牛的腿,也打断了疯牛的腰。今年房地产面临的情况比去年的股市有过之而无不及,但今年房地产出现的情况和去年股市也一样,就是在上半年疯涨的苗头出现的时候,没有及时采取措施,到了下半年,各种投资需求恐慌入市,投资投机性需求成了下半年市场的主导力量。可怕的不是各地已经很高的房价,而是投机因素以及投机背后各种各样的杠杆。连多年来几乎没怎么涨过的长沙都被炒房团盯上了,市场的疯狂,由此可见一斑。所以,本轮限购限贷,基本都是针对投资投机性需求。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

马光远

经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。