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马光远:哪些城市的房价最危险?
2016-09-27 16:21:34 来源:中国经营网

  如果你认为,房价最高的城市就是最危险的城市,房价最低的城市泡沫最少,那说明你对中国房地产的认识根本还没有入门。

  当然,在一个遍地是房地产专家的时代,人人都可以对未来的房价发表自己的看法,在中国,预测房地产的门槛和预测股市的门槛一样从来不算高,但这并不意味着,房地产是一个专业化程度不高的领域。

  相反,站在经济学的角度,中国房价,中国的房地产是我认为最为复杂的领域,之所以人人都可以以专家自居,是因为这个市场的畸形发展,让专业在过去没有太多的用武之地。不过,现在,一切也许将会不一样。

  误读一个人的观点不需要太高的智商,但要读懂一个人的观点起码需要一点专业的态度。我在上一篇文章中提到:鉴于政策周期与市场周期差不多有六个月的时滞,六个月后,中国房地产市场可能变天。然后一些人将此解读为:六个月后,中国房地产会崩盘。

  看到这样的解读,我真的感叹大前研一在其《低智商社会》中入骨三分的判断:在网络社会,我们所处的时代真的越来越变成一个低智商的社会。一个人除了需要提出观点,还要不断地向那些误读自己观点的人进行解释。

  所以,我必须在这里再次声明:我从未预测过中国房地产市场在六个月后崩盘!经济学没有能力预测资产价格何时崩盘,如果一个人告诉你房价什么时候崩盘,这个人不是疯子就是骗子。

  那些吹嘘自己预测对了某一次大危机的人,要么是在过去的二十年的时间里,他一直这么预测,坚持了20年,危机终于来了,然后他就吹嘘他对了!我在说谁?大家可以对号入座。

  回到正题,我所言的六个月后,中国房地产市场可能变天,说的意思是:在经历2014年10月份以来一系列房地产政策的刺激之后,中国房地产市场最后一次救市和最后一次疯涨周期基本结束,房价单边上涨的历史基本结束。

  经过这一轮周期之后,无论是居住需求,还是投机需求的高峰期基本结束,房地产市场将回归正常,房价下跌将在一些城市成为常态。除非迎来一次真正的暴跌,房地产将从中国人的焦点话题中除去。

  其实,最好的描述仍然是六个月后房地产可能变天,因为能读懂的人不需要解释,读不懂的人无论如何解释都不懂。就如同一个美女,你其实很难描述什么是美女,但是,当一个女孩站在你面前的时候,你就知道她是不是美女。再说简单一点:六个月后,房地产的各项数据将迎来真正的转折点。

  有人认为今年的房地产市场不正常,那是因为这些人不懂房价的基本逻辑,我之前在很多文章中多次谈过,今年房价上涨有四重推力:一是去库存的房地产刺激政策,二是稳经济的宽松货币,三是地方政府饥饿营销的土地供应导致的地王,以及今年资产荒导致的避险需求。

  大家可以看出,这四重推力,和居住基本都没有太大的关系。这也意味着,今年房价的上涨,既是货币现象,也是出于保卫财富安全的需要而出现的投资需求,这四重杠杆爆发的力量超越了政策和市场的预期。

  特别是下半年以来,投资需求基本上成为市场的主流,我似乎看到了和去年股票市场一样的情况:几乎每个人都在谈房子,几乎很多人一方面对市场感到恐惧,另一方面又奋不顾身地直接去制造恐惧。那么,房价涨到今天,最危险的城市究竟有哪些?

  在本轮房地产市场上涨之前,我从来都不相信房地产市场存在什么价值洼地,在本轮暴涨接近尾声之际,面对杀红了眼的资金,我倒认为,还真有一些地方可以被视为价值洼地,也就是,还有上涨的空间。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

马光远

经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。