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马光远:6个月后,中国房地产市场可能变天
2016-09-21 09:38:47 来源:中国经营网

  中国的限购政策在2014年取消后,不到两年时间,又相继在炙手可热的各个二线城市重出江湖。在9月18日杭州出台限购政策之后,今年热点二线城市的楼市真正迎来了政策的拐点。

  尽管9月18日出台的《杭州部分区域实施限购政策》和以前南京、厦门、苏州等城市比,已经算相当温柔,只是对非杭州户籍人口的投资性限购,政策规定在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,限购房源包括新房和二手房,对本市户籍的居民并不在本次限购之列。


然而,这个被评价为“温柔”的限购政策和以前一些城市引发的效果是一样的,那就是,限购一出,就引发了恐慌式的抢购。根据交易的数字,截至9月18日24时,杭州新房和二手房总共成交5105套,其中新房3265套,二手房1840套,创下了历史新高。甚至有开发商拿着POS机,赶到上海让客户刷卡。


  然而,这个被评价为“温柔”的限购政策和以前一些城市引发的效果是一样的,那就是,限购一出,就引发了恐慌式的抢购。根据交易的数字,截至9月18日24时,杭州新房和二手房总共成交5105套,其中新房3265套,二手房1840套,创下了历史新高。甚至有开发商拿着POS机,赶到上海让客户刷卡。

  每一次限购令,几乎都演变成继续上涨和抢购的发令枪,今年出台限购的城市,几乎都如此。从一线城市上海和深圳3月份限购,到后来厦门、武汉等二线城市加入,外界对限购的解读似乎达成了共识:必须赶在限购之前抢到房子。从国家统计局19日发布的8月份70个大中城市房价数据看,的确如此。

  8月份70个大中城市住宅销售价格上涨的城市个数环比和同比都比7月份明显增加,新房和二手房价格环比上涨的城市分别有64个和57个,分别比上月增加13个和6个。新建商品住宅价格环比上涨的64个城市中,比上月涨幅扩大的城市有31个,涨幅在1%以上的城市有25个,郑州以5.6%的涨幅居于首位。二手住宅价格环比上涨的57个城市中,比上月涨幅扩大的城市有30个,涨幅在1%以上的城市有18个,最高涨幅为4.5%。

  今年房地产市场火热的表现和房地产政策周期性转变之快,令很多人感到意外。众所周知,今年房地产的主题是“去库存”,但从目前整个房地产市场的表现看,已经完全背离了这个主题,需要去库存的三四线城市没有太大的起色,不存在库存问题的一二线城市在政策的刺激下大涨,涨幅之大之快超越了很多人的想象,引发了整个市场的恐慌。


马光远:6个月后,中国房地产市场可能变天


  在3月份上海和深圳采取调控措施之后,热点迅速向苏州、合肥、南京、厦门“四小龙”蔓延,然后进一步向杭州、东莞、武汉、郑州、惠州等城市接力传递。过去不起眼的合肥,连续4个月占据70个大中城市房价涨幅的首位,而中部的特大城市郑州和武汉成为了8月份表现最抢眼的城市,郑州在出了几个“地王”之后,终于在8月份以5.6%的涨幅跃居70个大中城市的首位。一系列数据也显示,在房价和地价比翼齐飞的同时,这些城市的库存也在明显下滑。

  尴尬的是,在市场偏离去库存主题的同时,热点城市重新祭出的降温政策,无论是限购,还是限贷,都成了解读未来走势的反向指标。凡是限购限贷的地方,都引发了更进一步的上涨和恐慌性的购买,市场走到今天,的确值得研究。从今年房价上涨的原因看,除了在去库存的主题下房地产政策的刺激,以及货币政策的配合之外,从今年全球和中国经济的大周期看,在全球经济复苏仍然乏力的情况下,外围市场不断扩容的负利率政策引发的资产荒也是资金大量进入房地产的主要原因,不仅仅是中国的资金,全球的资金都在寻找安全资产。这样,在国内制造业仍然面临困难的情况下,一二线城市的房地产就成了大量资金流入的首选。7月份引人关注的金融数据就是一个明证:人民币贷款单月增加4636亿元,但居民中长期贷款就增加了4773亿元,居民新增中长期贷款绝大多数就是房贷。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

马光远

经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。