专栏首页>李迅雷
加息会导致房价下跌吗
2017-02-08 14:28:10作者:李迅雷 来源:中国经营网

最近央行上调了逆回购利率和SLF利率,引起市场热议,不少人认为这是货币政策从宽松转向紧缩的开始,还有一些人认为我国步入加息周期。对此,我前几日写了篇公众号文章,指出央行的这一举措被过度解读了。今天,央行的研究局局长徐忠在接受上证报记者采访时也表示,此次中标利率上行是市场化招标投标的结果,与传统的央行加息(上调存贷款基准利率)存在较大差别。

如果这次中标利率上行不属于加息,那么存在这样的疑问:1.今年是否会出现传统意义上的加息?2.如果上调存贷款基准利率,是否如不少学者所言,央行货币政策就步入了加息周期,并将导致房价下跌?

今年是否会出现传统意义的加息,更多取决于今年经济几个关键指标:首先是汇率,如刚刚公布的1月份外汇储备数据,环比下降123亿美元,降幅继续收窄,这或与美元指数走弱有关,若本币贬值压力不大,即便美元加息,也不会成为国内需要加息的原因,毕竟中国与美国及其他发达国家之间的利差还比较明显;其次是GDP走势,国内经济依然存在下行压力,而美国经济处在上行之中,故中国没有必要跟随美国加息;第三是通胀,我认为2017年通胀的可能性不大,从历史数据看,CPI与GDP有明显的相关性,如果名义GDP增速不高于10%的话,CPI就不会超过3%,或者M2增速与名义GDP增速之间的缺口不收敛的话,也不会出现通胀,故不需要通过加息来抑制通胀。

就目前来看,贬值、通胀和经济上行这三大压力或趋势都不明显,故短期内加息的概率不大,但也不排除年内加息的小概率事件,毕竟包括货币政策在内的经济政策都属于“相机抉择”,经济学家们所谓的“预测”,说白了大部分是“猜测”,因为你无法预料今年还会出现哪些黑天鹅事件。那么,如果今年加息,会导致房价下跌吗?

不少人认为央行调整基准利率对房价会带来负面影响,从逻辑上可以这样解释,但相关性分析并不支持该结论。王晓东研究发现,存贷款基准利率的调整对房价影响并不明显,而房地产政策对房价的影响十分明显,下图中:若考察“金融机构贷款加权利率”,计算“个人住房贷款”与“一般贷款”之间的相对水平,基本可以解释房价的每一次拐点(2008年末才开始有数据)出现都与相关政策出台有关——这正是房价对政策导向的充分反应:“利率相对水平”提升背后反映了政策的收紧,表明诸如房贷利率打折幅度缩减,二套房优惠不予支持、外地户籍限购等一揽子调控政策的升级。

如2010年之前,个人住房贷款利率相对于一般利率水平大致是8折到7.5折;2010年10月之后,为抑制房价暴涨,房地产调控趋于严厉,房贷相对利率开始回升。又如,当2014年第三季度房价涨幅接近于零的时候,房贷相对利率又开始回落,反映了房地产政策的持续宽松,这当然与经济下行和房地产库存压力加大有关。随着房价恢复上涨以及居民杠杆率的提高,去年10月房地产政策又开始收紧。

房贷相对利率的变化与房价波动


数据来源:国家统计局(中泰宏观王晓东供图)

上图表明,尽管从2009年至今经历过提高利率或准备金率的过程,也经历过降准降息的过程,但房价并没有因为加息而下跌,最多只是由于加息而导致涨幅趋缓。换言之,影响房价的因素很多,如人口年龄结构和人口流向变化、居民收入结构、货币流通总量等,利率政策只是其中的一个因素,而且,货币政策一般是总量政策,未必针对房地产的,只有针对房地产的相对利率政策,才会对房价产生显著影响。

所以,我们在分析加息对房价的影响时,最好进行“穿透式分析”,即一定先要清楚加息的目的是否针对房地产。如这次逆回购利率上调,更像是对着债券市场这只鸟射箭,引导资金脱虚入实,而不是鸣枪,要把所有鸟都惊飞。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

李迅雷

上海新金融研究院学术委员,主要研究方向是财经、房产、股票、改革