首页>公司 > 消费>正文
基金化运营成趋势 商业地产转型探路
2017-08-05 09:41:48作者:林菁晶 周丽 来源:中国经营报 评论:

提升体验带来的效果明显,也给百货和购物中心带来了较为明显的增速分化,2016 年购物中心的销售额增长较快,增速为7.4%,百货销售额增长较慢,增速仅为1.3%,同比下降了2.1 个百分点。

然而为了打造场景、增强体验,也意味着购物中心需要付出更多的成本代价。因其体验化业态所占用的运营面积更大,从而导致坪效偏低。

世邦魏理仕的数据指出,2015年中国购物中心开发商平均在地下一层为餐饮企业留出30%~40%的面积。法国巴黎银行的数据显示,包括万达在内的一些地产开发商为商场内的社会推广活动规划出了40%~50%的面积,中粮大悦城则规划出最多40%的面积。

餐饮和推广活动虽然是吸引人流量的重要源泉,但这些运营面积的占用使得购物中心的盈利效率远低于传统百货。据统计,传统百货的零售业态占比多在80%以上,而购物中心的零售业态只有50%~60%,使得百货的坪效目前仍是购物中心的一倍有余。

不过,坪效之间的差异并没有阻止传统百货的关店颓势和品牌购物中心的稳步扩张。

大悦城地产有限公司发布2016年业绩显示,该年度,大悦城的营业收入约为人民币69.87亿元(2015年为人民币53.83亿元),同比增长29.8%;整体毛利率约为53.8%,与2015年同期相比基本持平。溢利为12.75亿元(2015年为9.6亿元),同比增长32.8%。截至2016年末,已经在全国范围内共发展了12个项目,并计划在2020年扩张至20个。

根据凯德2017年第一季度财报显示,其在中国的商业地产项目平均回报率接近6%,处于行业领先水平。在中国的购物中心租户销售额同比增长12.6%,净物业收入增长7.6%。其中,北京的凯德MALL望京和凯德MALL西直门,分别于2006年和2007年开业,在开业当年就进入了CRCT(凯德商用中国信托),并成为区域的地标项目,截至今年第一季度,两个项目平均回报率分别达到7.2%和6.8%。

此外,还有龙湖商业的快速开业计划,在2016年已开业21座商场的基础上,2017年龙湖将新开5座,2018年新开3座,2019年新开7座。至2020年,龙湖开业商场总量将超过40座;租金方面,2016年租金收益20亿元,2020年这一指标将达到50亿元。

轻资产,重运营

不断扩大的版图需要更加强大的运营管理来支撑,从而逐渐优化资产包,获取网络、规模效应。而从房地产金融的发展趋势看,基金化运营是未来商业地产发展的重要方向。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,通过轻资产的运营模式,商业地产未来可实现项目的快速并购和统一管理。

今年5月,万科发布公告称成立了两只商业地产投资基金,用于收购旗下的42个商业项目,并将打包交给印力统一运营管理。这似乎彰显了万科在商业地产上的目标:打造中国领先的商业运营平台,并为今后的资产证券化预留通道。

业内人士指出,万科通过部分转让资产或股权,以投资基金的方式持有商业物业,有助于商业地产实现资产证券化,提升公司的资金利用效率。

再如商业地产管理领域的佼佼者凯德,作为业内最早走轻资产道路的企业,凯德至今已有十几年的经验,也与很多国际投行保持着多年合作。从集团内部孵化到私募基金的开发培育,再通过REITS的价值变现和稳定收益,其构建了一个以地产、基金为核心的投资物业成长通道。

袁嘉骅告诉记者,目前凯德旗下90%以上的商业地产项目都在基金池中。轻资产包含几方面:融资、运营和资产管理。从融资来说,不同于其他开发商主要依靠银行贷款,基金是凯德主要的资金来源,包括亚洲、欧洲、北美的机构投资者,主要是国家主权基金和养老金。凯德既是开发商、物业运营和资产管理方,也是基金管理方,是一个全链条的轻资产模式。有些优质项目从拿地后就放入基金中,就是说从拿地、收购环节就进入到轻资产链条。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。
责编:赵芳迪 zhaofangdi@cbnet.com.cn