1883上海地产大崩盘
2018-03-07 10:53:06作者:雪饵 来源:中国经营网 评论:

上海的房地产终于跌了,而且跌势凶猛,拖倒了全国知名的房地产大亨徐润。
  这一轮致命的“宏观调控”,并非来自看似无所不能的大清国政府,而是来自更为遥远的法兰西。中国与法国在越南剑拔弩张,法国舰队开到黄浦江外,扬言要封锁甚至攻击上海。
  此时是1883年年末,农历癸未年,大清光绪九年。

1大清的地王

  在经历了太平天国战争之后的近20年和平发展之后,上海的房地产行业已经发展到了政府要伸手分享“和平红利”的阶段。

  上海的这一轮房地产高潮,开始于上一年。
  1882 年 2 月 4 日,农历春节的前夕,上海知县莫祥芝发布公告: “沿江一带滩地……必须复丈,并分别追缴租息地价。”
  这份上海县的“1号文件”表明,在经历了太平天国战争之后的近20年和平发展之后,上海的房地产行业已经发展到了政府要伸手分享“和平红利”的阶段。重估地价,不仅能大大增进地方政府的税收,更是对这20年来地产增值的特殊“确权”。
  在地方政府重估地价的刺激下,上海的地价急剧飙升,杨树浦、新闸一带,最高增幅达5倍,依然供不应求。1884年2月7日的《申报》报道说,新闸一带的土地“今则加至四五倍不止,虽马路远者每亩先不过百两,今亦加至五倍,而且争相购买,不惜重价”。

  上海房地产吸纳了各种资金,无论白色、灰色乃至黑色渠道,大量的国际国内资金涌进这座东方大都会。整个城市成为一个巨大的工地,“棚户区”被大规模拆除,二层砖木结构的“石库门里弄房屋”到处涌现。
  老沙逊、新沙逊、怡和、仁记等一大批外资企业,连同数量更大的小规模华资企业,以及上海地方政府,都为飙升的地价而欣喜不已。
  当然,笑得最欢的是徐润。
  这年年仅44岁的徐润,稳坐“上海地王”的交椅:拥有未建之地2900余亩,已建之地320亩,共建洋房51所,住宅222间,当房3所,楼平房街房1890余间,每年可收租金12.29万余两(折合人民币2458万元)。
  房地产资产之外,徐润大约在股票投资上还有82万余两,典当、钱庄等34万余两,个人总资产约在340万两以上。虽然比胡雪岩传说中的2000万两要少许多,但在上海滩也是首屈一指,而其中房地产资产高居65%以上,也是富豪中极为罕见的。

2意外的商机

  汹涌的难民潮,给租界带来的不是“人道援救”危机,而是巨大的商机。

  房地产成为上海乃至大多数有租界的大清国城市的支柱产业,这至少大大出乎这些城市规划者的最初设想。
  鸦片战争之后,获得了“五口通商”权利的英国人,在上海圈占了租界。
  租界的选址,刻意避开了华界的繁华区域,而选择了“荒僻”之所。除了极少数的“钉子户”之外,这里本就不多的原住民,早已拿着英国人支付的不算寒酸的拆迁补偿款搬走了。在1853年初,上海的租界内只有500名华人,“人气”极度萧条。
  在“维稳”的思路下,租界当局通过立法,对房地产实行严格控制:获得土地的外商,必须按照规划要求,在限期内建造住房或货栈,否则就是违约,中国地方政府可以会同领事进行查核,收回转租;如外商将自己租用的土地转租的,必须平价转让,不得加价牟利;每家外商公司的租地规模,不得超过10亩……
  此时的外商,大多是外贸商人,中国市场并不稳定,起伏巨大,他们的生意也不稳定,租界内的“租户”变动频繁。在上海租界建立的头10年间,这里只是一个安静的涉外居民小区,只有外滩附近的少数几个商业地块可当做房地产来操作。
  这种牧歌般悠闲的租界“计划经济”维持到了1853年。这一年,太平天国运动横扫南中国,“小刀会”乘机在上海暴动,局势大乱,大量华人涌进租界避难,这使租界人口迅速上升。从1853年初到1854年7月,租界内人口从500人上升到2万多人,猛增40倍。而在之后的1860~1862年间,租界的总人口攀升到了惊人的50万人。
  汹涌的难民潮,给租界带来的不是“人道援救”危机,而是巨大的商机。难民中的富裕人士,给租界带来了巨额的资金,在租界内消费和投资;难民中的贫穷者,虽然没有带来资金,却带来了廉价的劳动力。而无论贫富,难民们进入租界后,住房是其必须首先面对的刚性需求。巨额资金、廉价劳动力加上刚性的住房需求,这成为上海房地产第一次高潮的动力。精明的外商们立即抓住了这一机会,开始大量建造住房,出租给华人,高档房屋由富人们消受,简陋的板房则由贫民们廉租。资料表明,19世纪60年代的上海房地产市场,仅仅租赁就可获得高达30%~40%的利润。在商界的巨大压力下,租界当局开始修改法律,为房地产行业松绑。1854年,租界当局的《上海土地章程》修订案,经英、美、法三国领事商定,正式颁行。这个升级版本,取消了以往对房地产的诸多限制,如外资公司10亩地的圈地上限、房屋和地块不得加价转让、不得租给中国人、华人不得兴建新的房屋等限制都被废止,在法律层面上束缚房地产发展的一切障碍都被清除,租界当局再度表露出了为资本、商界服务的敏锐与效率。

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责编:孙家佳 sunjiajia@cbnet.com.cn

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