融创中国:房地产下半场要投资美好生活
2017-12-02 08:41:49作者:志玲 来源:中国经营网 评论:

   自国家领导人提出“中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”以来,“美好生活”便成为了众多品牌企业迎接消费升级和打造转型路径的方向之一。

   对于不再“只是盖房子”的房企来说,以“为国人构建美好生活”这一目标,则来得尤为迫切。

   近日,融创中国董事长孙宏斌在出席武汉大学企业家联谊会长三角峰会主办的“新时代·新未来高峰论坛”时表示,“中国房地产的下半场是中国人的美好生活,融创在上半场是引领者,投资乐视和投资万达一样,都是在投资中国房地产的下半场。”

引领者的上半场

   “房地产行业经历过三个交错的阶段:第一是高周转;第二是做高端精品;第三是并购。”孙宏斌如是说。

   无疑,在经历这三个阶段的过程中,融创中国一直走在行业的前列。

   在高周转方面,无论是拿地、开工还是开盘、销售环节上,融创都很好地实践了“快”的准则,保证了资金的充裕和流动性的同时,也迎来了销售的快速增长。

   值得一提的是,在今年上半年强劲销售和充足可售资源支撑下,融创上调了全年销售目标至3000亿元。根据克而瑞发布的《2017年1~10月中国房地产企业销售排行榜》显示,融创中国10月单月合同销售439亿元人民币,1~10月总计销售金额2483亿元。对此,融创中国执行董事及行政总裁汪孟德表示,随着下半年推出的近4000亿元的可售货源,融创下半年每个月销售都有望超过400亿元,将为公司带来巨大的现金流入。

   此外,早在2009年开始,孙宏斌就率先提出了走“高端精品”路线,随后打造了北京壹号院、苏州桃花源等难以复制的高端项目。如今,融创中国更是占据了北京、上海、杭州、重庆、天津等城市高端市场的近一半份额。

   数据显示,2016年融创项目平均售价达到20480元/平方米,在全国TOP10房企中单价排名前列,也是公司销售均价连续第四年维持在20000元/平方米之上。这充分表明了融创在高端精品住宅开发领域具备的独特优势,并受到客户的高度认可。

   孙宏斌曾经表示,“房地产前十名要做到市场份额40%,前一百名要做到80%。”尽管这番言论在当时而言,掀起轩然大波,很多人纷纷表示不予认同。但如今看来,房企的分化比想象中的还要快。孙宏斌再次预测,在房企大量的兼并和收购下,今后三年,中国房地产的前三名将占到30%的市场份额,前十名将占到40%~50%。

   而融创中国是如何能找到如此多并购线索的?“看重的是口碑。”孙宏斌表示,一旦有合适的并购机会,融创一定是出价更高,出款更快的那一个。而一旦树立了良好的口碑,线索便会纷至沓来了。

投资美好生活

   “投资乐视跟投资万达就是投资美好生活。”在孙宏斌看来,所谓“投资美好生活”和这几年常常提起的“投资消费升级”有诸多相似之处。

   此前,孙宏斌投资乐视的时候,就屡屡提到“消费升级”。他坦言,在大文化、大娱乐的背景之下,移动互联网的红利时代已经过去。“现在中国接近13亿智能手机用户,但是智能电视、智能家居还会迎来30%、40%的增长。”

   而乐视电视作为智能电视的行业里的先行者,不仅在产品上占据优势,更在内容的打造方面具备很深的造诣。因此近日,孙宏斌在入主乐视以后又进行了一系列大刀阔斧的改革工作,把公司更名为新乐视,并表态希望能够继续注资乐视影业和乐视致新。“如果说你认为内容只是导流量的,那你就别做了,内容市场一定是一个独立的、非常挣钱的市场,所以要垂直整合。美国随便一个内容公司都是1000亿美元的市值,而中国最好的内容公司市值200亿元,潜力将是巨大的。”

   “房地产下半场就是投资美好生活。”孙宏斌解释道,“所谓‘美好生活’,第一个阶段是生存,是解决温饱,要有房,有车。中国有80多个城市人均GDP超过1万美元,基本上已经达到了发达国家的行列。第二阶段就是投资房子、车。而第三阶段将迎来消费升级,因为到时候了。”

   今年7月,融创中国一举收购万达旗下13个文旅项目,成为了中国文化旅游物业最大的持有者之一。在孙宏斌看来,与经验成熟的万达文旅合作,手持2000多亿元文化旅游的资产,无疑为房地产的下半场开场布了一个好局。

   而下一阶段,融创中国计划在智慧社区、智能家居方面进行布局,这亦是孙宏斌对于“有了房子以后开始考虑怎么安全一点,舒服一点”的思考。在他看来,要想在智能家居市场中占领一席之地,最重要的是“有渠道、有场景”。而如今,能将融创、万达、乐视三家具备独特优势的公司资源整合到一起的孙宏斌,显然对未来充满了信心,他根据形势的变化积极调整着企业战略的发展方向。

   “这就是我们下一步的做法——投资美好生活。而买好房子,看电影,买电视,去旅游,这就是美好生活。”

迎来资产升级

   就在融创中国引领消费升级,积极投资美好生活的同时,其自身资产也迎来了新一轮的升级。

   近日,法巴银行发布报告称,基于融创超预期的销售和结转收入的增长,经测算,法巴银行大幅提高了融创中国的年收入预测、毛利率预测和核心净利预测,并提高其目标价至45.98港元。

   报告进一步分析表明,根据测算结果显示,融创中国2017年收入预测提高56%至825亿元,2018 年收入预测提高47%至1502亿元,2019年收入预测提高48%至2004亿元。基于融创2015 年以来土地储备快速增长,预计其2017~2019年的销售额将分别达到3500亿元(同比增长 134%)、4540亿元(同比增长 30%)和5800亿元(同比增长28%)。其中,融创今年收购的万达文旅项目2017年可贡献250亿~300亿元的收入,2018年起,每年可贡献500 亿元销售额。

   此外,由于融创获取土地的成本较低,法巴银行还将融创2017~2019 年的毛利率预测分别提升至 27.0%、27.8%和28.2%。并且,其预测结果还显示,融创2017~2019年核心净利年复合增长率将高达115%,分红水平也将相应提升。

   在收入和净利润大幅增长的同时,融创也计划在2018~2019年大幅降低负债率。对此,公司管理层表示,在现有有充足土地储备的基础上,融创计划2017年下半年减少拿地,以期完成 2019年底将净负债降低至70%,资产负债率降低至70%的目标。

   与此同时,摩根士丹利也发布了关于融创中国的报告,并持有相同的态度。

   报告指出,预计融创2018年的销售增长率将高达33%,该增长率在大规模开发商中为最高水平。高增长主要得益于融创充足的土地储备,截至2017年上半年,融创土地储备(不含收购的万达文旅项目)高达1.01亿平方米(2015年只有3300万平方米),而收购的万达文旅项目又贡献了极为充足的土地储备资源。

   在股价方面,摩根士丹利方面表示,融创目前股价相对NAV(每股 58.75 港币)折价 39%,其他大规模开发商目前股价相对NAV折价为约 19%,因此融创目前的价格十分具有吸引力:为支持公司在 2018~2019 年保持持续的净利润增长,将大幅提升目标价由每股28港币至每股47港币。  


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