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广发基金邱炜:投资广发房地产指数,分享美国复苏盛宴

金融快讯 来源:中国经营报 作者:卢远香 2013-07-06 17:03:42 阅读: 评论:0

  2013年以来,美国经济引领全球复苏,地产市场高歌猛进。以MSCI美国REIT指数为投资标的的指数基金4个月回报高达15%,颇有“买房子不如买房指”势头。

  近期,国内金融机构也瞄准了美国房地产复苏的时机,广发基金将于7月推出国内首只投向美国房地产行业的指数基金,为国内投资者参与美国房地产复苏提供一个直接、高效且费用低廉的投资渠道。

  广发美国房地产指数基金拟任基金经理邱炜表示,美国经济复苏超预期,房地产尤其是租金收入将保持稳定向上的趋势,投资广发房地产指数基金能够分散风险,同时又能获得较为稳定的现金流,为投资者带来资本增值的机会。

  首只房地产指数基金问世(小标)

  《中国经营报》:广发美国房地产指数基金是国内第一只被动型房地产信托投资(REITs)基金,请问这只指数基金的跟踪标的是什么?

  邱炜:广发美国房地产指数基金采用被动式指数化投资的方法跟踪MSCI美国REITs指数,为国内投资者提供一个投资美国REITs市场直接、高效且费用低廉的投资渠道。该指数覆盖美国整个REITs市场85%的市值;只包括市值1亿美元以上的公司,有120个成分股,涵盖所有房地产的17个子行业。其中,占比较大的有住宅类地产、医疗保健类地产、商业零售地产、高端写字楼物业以及工业用地等。

  《中国经营报》:美国上市的REITs产品超过3000只,为何选择MSCI美国REITs指数?

  邱炜:美国上市的REITs产品非常多,我们选择MSCI美国REITs指数,是因为这个指数严格地剔除了房贷类型的REITs,即我们这只指数的成分股全部是直接拥有物业的REITs,即完全拥有这个房子,而不是以贷款形式存在。同时,MSCI美国REITs指数是最能代表美国房地产REITs的指数,规模最大的一家美国REITs基金最新规模达387亿美元,其跟踪的标的指数也是MSCI美国REIT指数。这说明美国的机构和投资者也非常认同这个指数。

  《中国经营报》:MSCI美国REITS指数的收益来源有哪些?

  邱炜:REITs的收益来源于三方面:一是房价每年的上涨幅度,二是每年的租金收益,三是二级市场投资者附加的投资信心。从现金流获取的的形式看,我们可以将REITs看作是类债券产品,而且是现金流永续的债券,其每年的租金收益就相当于债券每年的利息。不过,两者现金流定价的本质完全不同,债券现金流取决于利率,但REITs现金流由租金收入决定。

  举个例子,债券的票面价值为100元,到期还本付息。而REITs的票面价值就是物业的价值,其没有到期期限概念,只要物业没有被出售,就一直有资金现金流,直到所有持有人一致同意出售物业,实现物业价值,即相当于债券本金。REITs与债券相比,还有一个明显区别是违约风险。债券有违约风险,发债企业或机构违约,债券本金会有风险;而REITs持有人直接持有的是物业,物业并不会违约。

  18年累计收益高达638%(小标)

  《中国经营报》:MSCI美国REITS指数的历史回报如何?

  邱炜:美国约有50%的房地产投资来自于REITs,而MSCI美国REITs指数则是美国市场跟踪资产最大的REITs指数,最能广泛准确代表美国房地产REITs。根据彭博数据,MSCI美国REIT指数自1995年成立以来,尽管期间经历了多个周期,但长期业绩表现非常优秀,近18年来年化收益率达11.74%。截至2013年4月30日,MSCI美国REIT指数近18年累计收益率达638%。

  《中国经营报》:从美国REITs过往表现来看,影响因素有哪些?

  邱炜:REITs历史表现收益来自于两大方面:其一为基本面即房价和租金水平,从中长期看,在没有泡沫或泡沫不严重的情况下,房价将以略高于CPI的速度上涨,而租金水平也保持上涨趋势,仅仅在经济出现大问题时,比如1999年网络泡沫、2008年金融危机,租金水平才会出现负增长;其二就是在二级市场交易时受到投资者情绪信心以及市场资金流动性的影响。虽然REITs在市场出现黑天鹅事件时会挖坑,但若不影响基本面的情况,在市场稳定后很快就能将坑填满。

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