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高低两重天的土地价格体系
2016-08-25 13:26:33作者:金碚 来源:中国经营网

 

       人们在抱怨房地产价格飙涨时,往往只看到现象的一面而忽视了另一面,即只见其“高”,未见其“低”。其实,高涨的地价推动商品房价格飙涨,其对应面是大量城市用地的低价或免费供应。实际上,城市用地规划的基本格局是:一方面是大量的低价或免费供地,另一方面必然是数量有限的高价商品房供地。即大量土地的低价格出让和软约束划拨,必须要以商品房用地的高价格作为补偿。也就是说,大量低价格供地的成本必然主要由商品房用地的出让收入来承担。而在前者的挤压下,后者(住宅商品房用地)面积的相对份额又很少,这样的供求结构必然导致其单位价格畸高。否则,如何筹集土地开发和城市基础设施建设的资金?可见,房地产价格体系的真相是:包括低价和无偿用地在内的所有土地开发成本,都必须在相当大程度上由数量非常有限的住宅商品房用地的收入来承担。而这样的价格体系是有其一定的历史理由的。

  从经济发展的基本要素——土地、劳动、资本、技术来看,在改革开放初期,后两者极度短缺,前两者相对丰裕。所以,最大限度发挥土地和劳动的(低成本)优势,通过对外开放和各种优惠政策,竞争和吸引资本与技术,成为中国经济30年来取得巨大成就的“秘诀”。试想:如果不是大量低价格的土地供应,怎么可能有持续30年的高速经济增长的空间;怎么可能吸引如此多的外资——以低价土地作为招商优惠,是各地争夺资本的最重要手段之一?怎么可能在如此短的时间内中国就能从基础设施严重落后的国家,一跃变为全世界基础设施最良好的发展中国家,甚至在许多方面可以同发达国家媲美?


  在中国向市场经济转变的过程中,土地不仅是“财富之母”,而且成为财富关系巨变过程中的“魔仗”!30年来,中国如果只有丰富的劳动力供应而没有土地的“魔法”,可能有如此巨大的经济成就和财富涌流吗?


  问题是,天下没有免费的午餐,土地公有制可以人为压低土地价格,但土地供应的稀缺性并不会因此而改变。而且,土地的经济价值取决于其“租金”条件,特别是“级差地租”条件,而土地的租金条件是由其经济地理区位和基础设施条件决定的。也就是说,如果没有基础设施,没有周边地区的经济活动,土地的租金价值是很低的。所以,要使土地真正有价值,政府必须进行基础设施建设,而这必须有资金来源。于是,向土地收费(或收税)就成为土地供应的必然制度安排。如前所述,中国大量土地是低价或无偿供应的,那么,基础设施建设的资金从哪里来?“羊毛出在羊身上”,即向有可能收取出让金的土地获得者收费。而在当前,最可能高价收费的土地就是商品房用地以及城市黄金地段的商业用地。于是,土地“魔法”的底牌“漏馅儿”了:低价土地参与的“血拼”竞争,必然以商品房用地的高价格为代价。


  所以,中国土地价格的基本状况是:经济发展以大量土地开发供应为基础;总体上形成土地低价格和弱产权以及高价格的城市商品房用地现状,并推动房价攀高。其经济实质是:中国城市用地大部分是行政性定价(低价或零价格),只有商品房用地等少量土地是由垄断性市场发现价格。总之,由于整个土地资源是在缺乏有效的价格发现机制的条件下形成的,所以行政性低价和垄断性高价导致了“两重天”格局。这是一切房地产乱象的根源。

 

  作者系中国社会科学院工业经济研究所所长、中国经营报社社长

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

金碚

中国社会科学院学部委员,中国社会科学院研究生院教授委员会执行委员、工业经济系主任、教授、博士生导师。中国社会科学院工业经济研究所研究员,《中国经营报》社社长。