专栏首页>金碚
房地产调控政策应有新思路
2016-08-25 10:30:23作者:金碚 来源:中国经营网


  其实,当房租不断上涨时,房地产的投资价值就更高,因而房价上涨的基础就被进一步夯实和推高。因为资产价值(房价)归根结底是以消费价值(租金)为基础的。所以,租金上涨的社会福利代价是相当高的!


现阶段的主要调控对象应是租房市场的供应


  实行住房改革以来,房地产业快速发展。中国成为全世界造房最多、最快的国家,住房供应量大幅度增长,城市人均住房面积翻了两番,达到30平方米以上。应该说,从实际供应量来说,满足居住的条件和能力极大地改善。只要让所有的房屋中都住进人,并不存在解决居住问题的很大困难。


  问题的症结是:盖了那么多的房子,却有许多房子空置而无人居住,并没有成为有效供应。而政府却以为可以压低房价让中等收入者买得起房;同时又努力建造大量的廉租房、公租房来安排低收入者居住。其实,政府的能力是有限的,如果不调动市场供应的力量,是难以取得令人满意的效果的。在一个13亿多人口的国家,对于满足居民拥有房地产财富的欲望,政府是根本无力解决的;而对于满足低收入居民的居住需要,政府也难以独担责任,必须调动社会力量。


  而解决居住需要的社会力量是现实存在的:这十多年来,中国社会投入了巨大的资源,消耗了全世界最多的钢铁、水泥等建筑材料,建造了那么多的房屋。只要实行以下政策思路,房地产供求矛盾就可以大大缓解,甚至基本解决。


  新思路的基本逻辑是:以地方立法或制定政策的方式,规定建造好的所有房屋必须有人居住(自住或出租,甚至也可以免费出借),否则将征收惩罚性“空置费”。其经济学意义是:将所有已建成的住房推向市场,形成住房市场的更大供应量。供应量的大幅度增加,必然导致住房的租金价格下降。肯定会低于公租房租金,因为,当供应量充足时,民间提供的房租价格一定会低于政府提供的公租房,否则就会因租不出去而承担“空置费”。


  也许有人会担心,业主可能会做假,政府难以核查究竟哪些房子真正空置。其实,征“空置费”与征房产税的机理完全不同,征房产税的目的是为了增加政府收入,让业主“出点血”;而征“空置费”的目的本来就是为了最好不收费,给业主“输点血”。业主根本没有必要让房子空置,与其花费各种成本做假,还不如租出去获得收益。政府只要查实一些,“杀鸡给猴看”,自然就很少有人一定要做假而让房子空置了。


  业主之所以让房子空置无非三个原因,第一,找不到租房人。解决这一问题非常容易:委托给中介机构帮助出租。第二,租金低,无所谓出租不出租。如果征收“空置费”,就可以促使业主即使再低的价格也一定要租出去。第三,出租以后比较麻烦,还可能被承租人弄坏了房子。这就需要规范租房市场,只要形成更完备的租赁契约和有中介机构提供服务,这一问题也不难解决。总之,没有人非要空置房子不可,除非是在没有人群的地方建房。


  需要强调:空置房无论是在开发商上手中还是在居民手中,或者是在法人单位手中,应一律征收“空置费”。将所有的空置房都“逼”进市场,才能产生有效的倒逼机制。


新思路与以往的征税思路的政策效果会有什么不同?


  第一,新思路是一个远比征税思路更容易实行的制度安排。因为,按照新思路,在利益关系上完全是多赢的,几乎没有受损者,也就不会有很大的阻力。只有一点须注意:政府千万不能把征收“空置费”作为一种收入来源,而是应该促进业主把房子租出去。空置费收得越少,这一政策就越成功,只要避免应收而故意不收就可。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

金碚

中国社会科学院学部委员,中国社会科学院研究生院教授委员会执行委员、工业经济系主任、教授、博士生导师。中国社会科学院工业经济研究所研究员,《中国经营报》社社长。