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房地产调控政策应有新思路
2016-08-25 10:30:23作者:金碚 来源:中国经营网


       多年来,房地产(指城市居民住房中的商品房,下同)价格成为政府和社会最纠结的问题之一。政策“多动”,居民“多怨”。受益者不吭声,受损者没人问,发声最大的人其实也没有说实话(真正的实话是:“我买之前房价要低,我买之后房价要涨”)。政府也很困惑:“出台了那么多政策,做了那么多好事,为什么人们却越来越不满意?还不得不承认‘误伤’了不少人。”现在真的有必要理理思路了!是不是以往的政策思路有什么问题?


房地产调控为什么总是事与愿违?


  政府调控房地产当然是出于善良的愿望:把房价压住,让更多的人买得起房。同时,政府还力图提供更多公租房、廉租房、限价房、福利房等。用心良苦,但效果总是不尽如人意。


  调控政策原本希望压低房价,却导致房价的“棘轮式”上台阶:每次宣布调控政策出台,立即导致抢购房、抢过户,推动量价齐升,租金上涨;政策实施后,房价可以在新的较高价格平台上稳定一段时期,但随后会再度形成上涨趋势。于是,再次宣布出台新的调控政策,又是一轮抢购房、抢过户,推动量价齐升,租金上涨;政策实施后价格又在新的更高平台上稳定一时,然后再次出现上涨压力。政府又考虑出台新政,如此周而复始。原本是期望压低房价,结果却是房价棘轮式上台阶,租金价格更是直线上升,几乎没有停过步。


  调控政策原本希望能降低中低收入者的买房成本,结果却使他们的实际购房成本越来越高。因为,调控房价的主要政策工具是不断加大交易成本(征税),结果是大部分成本均由买方承担:价格和税费不断提高。买房者负担越来越重,岂不怨声载道!


  调控政策原本希望使低收入者获益,结果却使真正的低收入者的居住成本越来越高——每一次限制性调控措施的实际效应都使租金价格大幅度上升。房价没有打下来,租金明显推上去。而大多数低收入者是租房居住的!


  调控政策的“打击”对象说是“炒房者”。但具体措施就像是为了打击混在人群中的“盗贼”,直接向人群开枪扫射。不知道能否击中“盗贼”,但“误伤”是绝对避免不了的!


房地产调控政策究竟要解决什么问题?


  导致商品房价格上涨的原因很多:货币供应量大幅增长、各种资源和权力向大城市集中、大量土地低价或免费供应(给政府、企业等)必然需要有高地价和高税负的商品房来承担城市建设成本等,都是房地产价格居高不下的深层原因。这些深层问题不是用房地产调控政策就可以解决的。


  那么,房地产调控政策要解决什么呢?房地产既是一种财产,又是满足居住消费的物质条件。如果要解决社会财产拥有问题,政策着力点是谁拥有房地产的产权(买得起产权);而如果要解决满足居住消费的问题,则政策着力点是让所有的居民能够有房居住,或者是要让建好的房子尽可能地住进人。那么,房地产调控政策是要解决财产拥有问题还是满足居住消费的问题呢?


  这两个问题都很重要,而社会福利政策首先要解决的是第二个问题。因为第二个问题涉及的是基本人权(居住权),第一个问题涉及的是财产权(私有)。一般来说,第二个问题主要关注的是低收入者(买不起房的人);第一个问题主要关注中高收入者(收入水平决定其具有购房愿望的人)。


  以往房地产调控政策的实际效应是:以低收入者承担代价为条件(减少出租房供应量),来援助中等收入者购房(稳定和降低房价)。其实,这样的政策即使成功,中等收入者也未必满意,因为他们只是在购房前希望房价降低,一旦购房后就希望房价上升了!也就是说,无论十年来的房地产调控是否有成效,调控政策成本的主要承担者是低收入的租房人。凡是买了房的人倒并没有吃什么亏,尽管他们嫌房价太贵。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

金碚

中国社会科学院学部委员,中国社会科学院研究生院教授委员会执行委员、工业经济系主任、教授、博士生导师。中国社会科学院工业经济研究所研究员,《中国经营报》社社长。