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上市痛苦,贷款艰难,房地产企业融资难靠什么拯救?
2017-12-21 15:23:58作者:江瀚 来源:中国经营网

昨天中央经济工作会议闭幕了,大家都在等着看对于明年经济工作的最高定调到底是什么,其中大家最关注的还是房地产政策。会议提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。。

这次会议把住房租赁市场建设给明确了出来,而且细化到保护租赁利益,支持专业化机构化发展,可以预见,租赁市场建设将在2018年有大的发展。更多的各类租赁住房要全面发力建设。从十三五计划可以看出,上海北京深圳都提出了明确的租赁住房建设计划,分别对应70万套,50万套和30万套,租赁市场建设将成为限购、限价、限贷之后的全新的楼市调控方式,这个事今年主要提出,明年开始将全面落实。

之所以要把住房租赁的事情单拎出来,是因为租金负担已经相当沉重,特别是大城市,前一段时间有份统计报告,说在北京的房租收入比已经高达了58%,一个家庭月收入的6成都交给了房东,深圳达到了54%,上海达到48%,这说明在这些一线大城市的住房相对紧张,导致出租房紧张。所以价格才会涨到极限值。要知道租房家庭,相对于自有住房家庭来说,收入偏低,所以对于价格更加敏感, 50-60%的收入都交了房租,剩下的钱就会让生活相当拮据。但另一方方面,房租跟这些大城市的房价去比较你会发现,房租回报率只占到房价的1%-2%,换句话说,房东把房子拿来出租,他实际上是赔钱的,甚至不如他把房子卖了去存定期,所以在当前的市场状况下,指望房东大幅降低房租也是不现实的。唯一的办法就是由政府来统筹安排,增加各类租赁住房供给,用外力打破这种僵局。

在上海我们看到,上海为了建设租赁市场,已经把土地成本大幅降低,很多地块的楼板价已经降到了1500元,这比15年前的价格还要低,土地几乎白送就是要降低开发成本,从而提供更加廉价的租赁住房。这种房子供给多了,就会对现在的租房价格体系造成冲击。迫使个人房东降价加入竞争。

租房市场建设,就是房地产长效机制的重要组成部分,是真正践行房子是用来住的不是用来炒的这一原则的有力保障,毕竟卖出去的房子很有可能空置,而租出去的房子肯定会有人住,所以要把土地和精力都用于更有效的租赁市场建设上来,如果说98年开始的一次房改让大家从租房分房到买房,那么2018年开始的二次房改,很可能逐渐让大家从习惯买房再回到

习惯租房的轨道上来。即使在欧洲和美国,也有超过30%的人是终身租房的,但在我们国家,全国来看,自有住房率超过了9成,租房比例非常低,只有在几个重点大城市这个比例才跟国际水平接近,但刚才也说了,租金收入比又奇高无比,严重压缩了大家的生活品质。所以租赁市场发展不健全,都把大家推向了购房市场,这也变相成为了推广房价的一个因素。

现在我们就是要多手段并行,用多种方式供给,来解决大家的刚性需求,政府公租房,开发商自持物业租赁,集体建设用地租赁,甚至政府共有产权房,这些都已经扑面而来,2017年刚刚提出,很多项目都在加紧建设,2018年会陆续上市推出,届时将会极大的缓解需求。试想一下,政府租给你的房子,或者开发商租给你的长租房,可以稳定你10年甚至更长的稳定住房的预期,再配以子女教育以及存放户口等各种福利,很多人可能会就此打消购房的念头。毕竟现在同样一套买房的钱,存在银行吃利息都够一辈子租房用了,随便买点理财,能达到2倍房租的收益。如果要能用利息解决的事,何必要动用本金呢?更何况租房你可以随着工作而调整居住地,而购房买卖一次成本巨大,一套房子也根本用不了50年。实际上现在房子的建设质量30年后,就基本成危房了。现在买房的唯一理由就是房子在涨价,如果房价不涨了,那么买房也就彻底没有理由了。那么房价为什么还要涨呢?说明有人还要必须买,如果租赁市场和保障房市场建设好了,让这些必须买的人,不那么必须了,这事就会发生预期的根本逆转。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

江瀚

苏宁金融研究院特约研究员,烽火台资本特约经济学家、从事互联网金融、产业经济研究多年,《理财》杂志、《财新》、《金融界》、《和讯》、《同花顺》、《东方财富网》、领英中国专栏作家,《中欧商业评论》评审专家,中信、华章等出版集团特约书评专家,中国经营报、每日经济新闻等十余家财经(新)媒体特约评论员与撰稿人,微信公众号“江瀚视野观察”(ID:jianghanview)。