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京沪地王风光背后:业内警示勿走绿城宋卫平老路

内幕调查 来源:中国证券网 2015-12-23 12:24:10 阅读: 评论:0

  今年房企全力回归一线城市,京沪两地“地王”层出不穷,两地住宅正在趋于豪宅化。在资金的推动之下,京沪未来地价与房价似乎尚看不到“顶”。不过,令人担忧的是,当未来巨量的“顶豪”蜂拥入市,市场购买力能否支撑这么多的“地王”?

  中央经济工作会议所提“化解房地产库存”、“适当降低商品住房价格”,对于“地王”频出的京沪房地产市场而言,显然不是其一个频率段里的声音。

  在三四线城市库存压顶、房企全力回归一线城市的背景之下,京沪土地资源的稀缺已影响到房企的中长期布局。对于开发商来说,京沪土地不是不贵,而是不得不拿。由此,尽管高层为房地产去库存绞尽脑汁,但今年的土地市场特别是在京沪两地却尤不缺“地王”,土地狂欢盛宴成了流水席,“逢拍必地王”、“面粉贵于面包”甚至成为一种常态。“以前在北京拿地,喝了酒就敢去拿。现在拿地,得吃了药才敢去。”有开发商戏言。

  但一个残酷的事实是,2009年前后京沪两地诞生的“地王”项目至少仍有二十余个尚未“解套”,一时风光的背后,是难以言说的痛。

  面对2015年京沪层出不穷的“地王”,业内担忧的是,在地价的推动之下,京沪两地住宅正在趋于豪宅化。在今年楼市需求集中释放、行业投资数据尚不乐观的情况下,到2016下半年,市场是否会面临“需求支撑不足”及“供需关系反转”的局面?“地王”项目能否安然?

  狂欢

  今年京沪两地“地王”迭出,土地狂欢盛宴成了流水席。这些“地王”支撑着今年北京土地市场赚得盆满钵满,截至11月底,北京今年土地出让金总额已达到1920.77亿元

  “价格实在是太贵了!竞拍到一半的时候已经超过了我们的接受底线。”这是10月20日北京丰台区樊家村地块竞拍现场疯狂的一幕。当天,在经历了73轮的激烈争夺之后,央企葛洲坝最终以总价49.5亿元、配建4.1万平方米保障房面积的代价,将丰台樊家村地块收入囊中,溢价率50%。经测算,加上配建部分的成本,该地块最终商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米,不仅创下北京今年以来楼面单价的新高,也刷新了内地住宅用地成交价格的历史纪录。

  樊家村地块的骇人高价,只是今年北京土地市场高潮迭起的一个缩影。根据北京中原地产的统计数据,在北京今年前11个月成交的100宗土地中,有25幅地块楼板价超过3万元/平方米,其中更有9幅地块楼板价超过5万元/平方米。换言之,未来这些项目售价起码在5万元/平方米以上,甚至必须超过10万元/平方米才有利润空间。

  这些“地王”支撑着今年北京土地市场赚得盆满钵满。截至11月底,北京今年土地出让金总额已达到1920.77亿元。若加上位于通州区、怀柔区、昌平区、大兴区以及顺义区7幅预计年内出让、总起拍价67.75亿元的土地,北京全年土地出让金超越2000亿元即为大概率事件,将创下历史最高纪录。

  相比北京,虽然上海今年土地市场相对理性,但竞争同样异常激烈。据上海链家地产研究部数据,截至12月15日,今年上海经营性住宅用地总成交46幅,总成交金额944亿元,其中楼板价在3万元/平方米以上的住宅用地共成交7幅。由于2014年是上海土地供应的极大年,故从成交数量、成交金额来看,今年都未曾超越去年,但从溢价率水平来看,今年溢价率超过100%的土地有8幅,占全年出让总数的17%,超过去年的12%。

  上海今年土地市场的高潮出现在11月25日新江湾城宅地的竞拍中:现场12家房企竞标,经过数轮争夺,最终由信达地产以72.99亿元、名义楼板价4.9万元/平方米收入囊中。若扣除20%保障房面积,这一宅地商品房部分的真实楼板价超过6.1万元/平方米,刷新了上海住宅楼板价的纪录。

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