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合生创展集团产业中心总经理王玉龙的行业对话

工商资讯 来源:中国经营网 2015-12-28 20:22:49 阅读: 评论:0

  房地产一直是中国的热门行业,与亿万人的家庭工作生活息息相关。在某种程度上也可以看作是中国经济的风向标,它的发展和行业波动也暗示着宏观经济层面的变化。对此,我们采访了合生创展集团产业中心总经理王玉龙,让专业人士来梳理一下这个行业的脉络。

  下面是记者与王玉龙的对话整理

  房地产行业的趋势是“向上金融化、向下经营化、中间平台化”

  近年来,房地产市场环境发生了翻天覆地的变化,作为产业地产从业的资深人士,您认为未来房地产行业会朝着一个怎样的趋势发展?

  近年来,房地产市场确实跟以前完全不同了,狂飙突进、大赶快上的时代已经过去。总体来说,房地产市场主要的转变有,由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变由笼统市场向细分市场转变。

  在这样的背景下,我认为房地产行业的总体发展趋势是,“向上金融化、向下经营化、中间平台化”。向上金融化是指,类似合生创展、万科、绿地、华夏幸福等发展到一定规模之后的企业,会采取入股或收购其他机构、内部成立金融公司、搭建金融交易平台、资产证券化等方式进行金融化运作,有的会更进一步直接成立互联网金融公司。向下经营化是指,房地产内部要改变原来粗放的管理模式,突出经营管理在企业的分量。有人提出,在当今时代,职业经理人激励都已经不够了,还要有引入合伙人制度。中间平台化是指,房地产企业要改变以前的单纯业务经营模式,要有平台思维,要有合作共赢的理念,与同行或其他企业合作,共同搭建吸引第三方机构或客户源源不断入驻的局面。

  至于未来房地产的发展趋势,我个人认为主要有,利润水平方面房地产开发行业利润率会逐渐降低并趋于合理水平,建筑工程本身要积极采用新材料、新技术,大力发展绿色建筑,开发模式上要强调专业细分与合作,融资能力和资本运作能力要求不断提高,在经营过程中要突出品牌化经营、精细化管理和标准化制定。同时,可以预期,营销将成为房地产企业核心和关键环节,企业需要更加关注市场变化、重视周期性波动规律。另外,大型地产商必须转型,政府介入具有金融属性的产业地产将大行其道。

  产业地产的独特模式是“三大生态链+政策支持”

  最近,无论是传统房地产企业,还是一些传统行业的企业,甚至包括一些金融机构,都在纷纷大举试水产业地产,但好像都不是很理想,没有形成一个成熟的商业模式或盈利模式,对此您怎么看?

  产业地产表面上是一个简单的园区开发建设概念,其实完全不是这么简单的事情。对产业地产的认识,我们必须把握几点本质的内容。一是政策主导、专业性强。产业地产受地方政府、经济、产业发展等影响很大,由于产业地产和产业紧密联系,不同产业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求。二是投资大、回收期长。产业地产项目规模大,前期投入就相应要大;同时由于资金占用周期长,投资回收期要大于住宅房地产与商业地产。三是区域性强。由于产业发展具有很强的聚集效应,不同区域具有不同主导产业。同一区域市场对产业地产要求一致性较强,致使产业地产在同区域的功能差别很小。四是项目具有增值性。产业地产项目可以发展第三产业,实现二三产业联动,从而拓展项目收入来源。同时,产业地产可以加强教育、医疗、卫生、文化、科技和体育等行业的发展,从而优化产业配置,打造产业集群,促使项目价值提升。

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