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赛迪方略:工业用地市场配置将面临四大影响

工商资讯 来源:赛迪方略 2014-12-03 17:02:28 阅读: 评论:0

  日前,国土资源部发布《节约集约利用土地规定》(以下简称《规定》),并将于2014年9月1日起实施。赛迪方略分析师王伟凯认为,《规定》是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章,充分贯彻了十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》所提出的“充分发挥市场配置资源的决定性作用”的精神,对我国工业用地的市场化进程将产生重要影响。

  政府权力发生转变,土地管理能力有所提升

  据了解,过去地区经济发展主要依赖政府引导,地方政府拥有土地的定价权,因而,某些地方政府常常以低地价甚至零地价进行土地引资,由此形成恶性竞争。在王伟凯看来,《规定》设立最低价标准和禁止变相减免地价,使得政府权力得到规范,土地引资手段将被遏制,这样市场才可以发挥配置资源的作用。

  他还指出,未来政府对于土地资源的管理能力会进一步提升,主要体现在弹性出让制度中的政府权力和土地合同执行力度的加强。而对现有已经获得大量工业用地存量的企业,闲置土地被收回的风险日益加大,对未来新进入企业,投机圈地的可能性降低。“政府拥有弹性出让到期回收和准许续用的权力,强化了对已出让用地的话语权。通过实时监督企业高效利用土地,政府可以灵活调整本地产业结构和用地结构。” 王伟凯对记者说道。

  经营性基础设施建设成本增加,工业发展受到影响

  工业发展常常遇到水利、电力、交通等基础设施配套不足的瓶颈,尤其是大型工业项目往往因为本地供能或供水不足,因此无法落地。因而,基础设施的建设对工业发展至关重要,但基础设施建设具有明显的外部性,需要政府干预。

  王伟凯分析说,该类用地被排除在划拨范围之外后,需要有偿使用,将加大建设企业用地成本,延长基础设施项目经营权回收时间,增加政府公共财政支出压力,“由此,基础设施建设进展可能会延缓,制约地区产业发展。”

  企业用地门槛降低,集约用地激励增强

  “传统的土地出让方式企业需要一次性缴清法定年限(50年)的地价款,资金压力较大。改为弹性期限后,土地成本分期分摊,企业准入和拿地门槛会降低。加之市场化的配置手段,避免了地方政府非正常干涉。创新性强、发展潜力大、符合节约集约利用规定的中小企业获得土地的机会大大增加。” 王伟凯接着分析道。

  此外,他还认为对于符合节约集约用地要求,属于国家鼓励产业的工业项目,企业可以获得比市场价格更低的土地,而且可以通过加大单位土地投入和产业升级等方式充分利用该制度红利空间,享受合法的价格优惠。

  企业融资方式亟需改变,经营能力有待提升

  在我国,土地是大部分工业企业实施抵押贷款的重要标的。在王伟凯看来,采取弹性出让土地意味着未来土地抵押的可实施性大大降低,尽管当下能够降低企业用地成本,但也剥夺了企业享有的土地红利。

  他预测,未来新获得土地的企业,由于弹性出让使得土地的使用权年限缩短,物业价值加速折旧,土地抵押贷款额度必然会缩水,融资能力将被削弱。“因此,企业的融资方式亟需转变。”王伟凯强调说。

  他分析指出,实施弹性出让制度后,由于政府对土地控制权力上升,因此企业利用土地的效率将受到更大的约束,要求企业必须加强管理,提升经营能力,符合土地利用要求,确保土地长久使用。王伟凯还提醒道,“如果企业未能达到政府的用地要求或者政府抬升续期土地价格高于企业承受能力,未能续期土地,可能会对企业前期投入造成损失,企业潜在的投资风险提高。”

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