逐步取消商品房预售制是大势所趋也是民意所致

文/范欣

今年两会上，多位代表再次提交取消商品房预售制的提案，并得到了广大人民群众的强烈支持。其实，自2005年以来，全国两会上就不时传出取消商品房预售制的声音。但这一制度在全国仍广泛实施，仅海南在2020年提出实行现房销售。

那么为何取消商品房预售制如此之难呢？这就需要从这一制度的起源讲起。

商品房预售制最早是由霍英东提出的，出现于上世纪五六十年代的我国香港，当时香港商品房的建设速度根本无法满足居民的居住需求，预售制的出台可以加快楼宇的建设与销售速度，同时大幅提高开发商的回款速度，加速了商品房的供给，有效满足了香港居民的居住需求。由于消费者购买房屋时根本看不到自己购买的房子，预售制也被港人形象地称为“卖楼花”。

我国内地推行商品房预售制之前也面临着商品房开发速度较慢、无法满足居民巨大住房需求的情况，而且彼时国内开发商普遍规模较小、资金量十分有限，没有能力在短时间内建成大量商品房。因而，在此背景下，商品房预售制孕育而生。1983年，深圳经济特区首先推出商品房预售概念。1994年颁布的《城市房地产管理法》，将商品房预售制度正式写入法律。同年，原建设部发布第40号令，出台《城市商品房预售管理办法》，后分别于2001年和2004年进行了修订，对商品房预售条件作出具体规定。对地方政府而言，实施商品房预售制可以大幅缩短商品房开发周期，加速土地流转速度，地方政府可以迅速获得土地出让金用于城市基础设施建设，加快城镇化进程。从这个角度上看，商品房预售制度的实施在当年是符合城市发展需要和居民购房需求的，在一定时期内起到了对经济社会发展的积极作用。

如今，商品房预售制已经实施近28年，一方面，我国城镇居民的居住水平已经得到大幅改善，国家统计局的数据显示，2019年，我国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，已经超过一些发达国家的居民居住水平，另一方面我国的房地产企业经过这些年的发展，规模与日俱增。

近年来，虽然为有效保护购房者的利益，各地对商品房预售制度进行不断完善，逐步加强了对预售资金的监管力度，制定了预售资金监管机制并设立专用监管账户对预售资金实行全程、全额监管，但全国各地因预售制度所带来的弊病越来越明显，所带来的潜在问题也越来越大，必须加以重视。

弊病之一是开发商将杠杆加到极致，潜在风险正在显现。预售制度的本质是开发商有能力大幅加杠杆，开发商在土地拍卖市场购得土地后就从银行获得贷款，并请施工方垫资建设，在达到预售条件后将收到购房者的房款，这一过程中开发商只需付出很少的自有资金却能同时开发多个项目，这也是很多民营地产公司可以通过高周转模式在短时间内迅速将规模发展至万亿元规模的重要原因。这样的做法在房地产行业上升周期时可以迅速扩大规模，但在行业下降周期中却容易带来开发商的资金周转困难。2021年国内几个大型民营房地产企业陆续出现了资本市场违约问题，交楼日期延后，房屋质量不能保证，严重损害了购房者利益，一些购房者面临买的房住不进去还要还银行贷款的窘境。更为严重的是，一旦开发商资金链断裂，会给购房者、建筑方以及商业银行造成较大风险，甚至引起潜在金融风险。

弊病之二是房屋质量与宣传不符导致的购房纠纷逐年上升。当前居民日常消费行为小到生活用品，大到家电汽车基本是现货交易，而偏偏房子这个要占居民大半生积蓄的消费行为却是期房交易。消费者需要“看图纸买房”，这必然会为日后交房带来或多或少的纠纷，近年来因商品房预售合同纠纷所引起的民事诉讼案件和因预售造成的维权案件均呈现逐年上升的态势。纠纷的焦点多集中于精装修不达标、房屋质量差、层高不足、隔音差等方面。由于开发商天然处于强势地位，加上消费者很难掌握充足证据，进行民事诉讼又费时费力，消费者在遇到上述问题后往往只能与开发商协商解决，导致消费者权益得不到有效保证。

总体而言，我国房地产行业已经度过了高速发展的黄金期，叠加居民居住水平的快速提升，未来房地产行业更需要往满足居民更高品质生活需求和建造高质量房屋的方向发展，这就需要相关房地产制度与时俱进，现房销售不仅可以减少期房销售所带来的纠纷，也能让市场逆向选择出能够建造高品质房子的开发商，淘汰那些“一张图纸走天下”的盲目追求规模扩张不追求质量提升的开发商，更能降低房地产商的杠杆率、减少潜在金融风险。

今年的政府工作报告提出：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”商品房预售制在特定的历史阶段已经充分发挥了其应有的作用，目前再继续执行毫无疑问已经弊大于利，适时在有条件的地区实行现房销售，在短期不具备条件的地区逐步提高预售门槛，逐渐过渡至现房销售是大势所趋也是民意所致。

作者为财经评论员

（校对：彭玉凤）