“取消商品房预售制”将有何影响?
2020-09-12 10:36 作者:骆振心 来源:中国经营网

文/骆振心

关于取消商品房预售制的呼声再起,有官方媒体披露监管层人士表示对预售制度存在是否合理,下一步将加强对此方面的讨论,商品房预售制度已经站在了十字路口。今年由于疫情的影响,一些长期烂尾楼盘开始被媒体报道,比如昆明市烂尾楼“别样幸福城”的业主由于没有收入来源,只得搬进烂尾楼居住。近年来由于房地产商跑路,以及延期交房和楼盘烂尾的数量日渐增多,社会公众对商品房预售制的质疑也越来越多,改革已经势在必行,这无疑将对整个房地产市场产生深远的影响。

商品房预售制是我国房地产市场的一个基本的制度安排,借鉴了我国香港“卖楼花”的做法,改革开放之初引入内地,后来在总结各地经验的基础上,于1994年颁布了《城市房地产管理法》,对预售条件、监管作出了原则性规定,正式确立了商品房预售制度。房地产主管部门据此制定了实施办法和细则,商品房预售必须取得“预售证”,对开发企业申请预售许可提交的证件及资料、程序办理进行了严格规定,预售制度也逐渐成为商品房市场经营的核心管理制度之一。

2019年全国商品房期房销售面积为1.47亿平方米,占商品房总销售面积的85.5%,比2005年提高了22.5个百分点,说明预售制已经成为我国商品房销售的最主要方式。预售制度之所以能够迅速发展并且还在不断扩大,其主要原因有两点。一是加快了房地产企业现金周转。从统计数据看,在房地产开发资金来源中,定金和预收款的比重始终维持在20%~30%,是“银行贷款”项目的2倍左右,通过预售制度缩短了房地产企业现金流回笼的周期,适应了房地产开发资金密集的要求和特点。二是期房的价格更加优惠。对比2005年以来40个大中城市的期房均价和现房均价,在绝大多数月份中,期房售价要低于现房约10~20个百分点。预售制度可以降低房屋的价格,有利于购房者,可以带动住房需求。应该说,预售制度在我国房地产市场发展上发挥了重要作用,但是也暴露出了一些问题。

预售制度的本质是房地产商向购买者融资的行为,如果取消预售制度,对房地产企业的影响首当其冲。在房地产市场发展的初期,房地产商普遍体量较小,融资渠道受限,通过预售制度可以解决房地产企业融资困难,房地产企业可以快速发展壮大。房地产企业经过高速发展后,已经出现了向头部企业集中的趋势,行业的分化也逐渐明显。2019年,全国房地产百强企业销售总额和面积增速分别为16.3%和13.5%,远远高于全国平均水平。百强企业的销售市场份额也达到了61.5%,比上年提高了5.2个百分点,集中态势进一步明显。如果预售制取消,房地产企业融资要全部依靠资本市场,只有一些大型企业才能筹集到便宜的资金,而一些小企业融资成本将会大大提高,最终将会退出房地产市场。预售制度取消将会进一步强化当前房地产市场集中和分化的态势,加快房地产企业发展格局的调整。

取消预售制度对房价的影响客观存在,大概率会推动房价上行。一方面,由于城镇化进程还将持续,房地产价格在短期内还将保持温和上行的态势;另一方面,预售制取消意味着房企无法拿到无息资金,房地产开发的融资成本增加,最终要反映到商品房价格上。但对购房者来说,房价的上涨并不意味着取消预售制度会造成损失,由于不需要提前预交购买款,可以将这些闲置资金进行投资,用来对冲房价上涨,而且购买现房可以更好地把握房屋的质量、按时交房等方面。

从国际范围来看,商品房预售也是国际通用的商业销售模式,大都按工程进度来分期支付房款,模式设计更加科学。比如新加坡和德国的预售款都是分期缴纳,新加坡签订合同后支付20%的预付款,完成地基再支付10%,完成整体框架再支付10%,砖墙、门窗、水电等完成后再交5%,最后再确认交40%。德国也是按工程进度支付,如果建设进度延迟,购房者可以推迟付款,要求付款折扣等。总体上看,新加坡和德国房地产运行较好,经验值得我们充分借鉴和吸收。

目前海南已经宣布全面推行现房销售,对商品房销售进行积极探索,可以积累相关经验。预售制度改革牵一发而动全身,需要全国一盘棋,积极稳妥推进,应当着重关注几个方面。一是设立过渡期。由于预售制度是房地产开发的主流,涉及面广,需要平稳过渡,避免房企出现资金链断裂,造成系统性风险。因此,可以建立3~5年的过渡期,给房地产企业以缓冲时间,有利于更好地实现改革的目的。二是鼓励多种形式竞争。对销售模式不预先设定路线,可以鼓励现房销售、按工程进度预付等多种形式共存,由购买者来选择,不搞一刀切。通过不同模式之间的竞争,可以找到适合房地产发展实际的路子。三是加强监管系统设计。可以充分运用大数据等信息化技术,在对房地产企业的运行和工程进度等方面建立更加科学的检测体系,对可能存在的隐患可以预报预警,相关部门迅速及时介入,通过加强监管确保改革取得预期效果。

作者为经济学博士

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