让“老破小”旧貌换新颜,是城市应有的“新陈代谢”
2020-07-22 14:36 作者:王钟的 来源:中国经营网

文/王钟的

2020年《政府工作报告》明确计划改造城镇老旧小区3.9万个,中央预算内投资安排543亿元。日前,国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称“《意见》”),提出重点改造2000年底前建成的老旧小区。据官方此前测算,这一部分重点改造对象约有30亿平方米的规模,这意味着相当数量的城市居民将因此受惠。

如果你正准备在一座城市买房置业,是选择城市外围的新房,还是老城区的“老破小”,这可能是一个难以抉择的问题。尽管城中心的老房子拥有教育、交通、购物等相关便利条件,但楼龄较长,年久失修,基础设施滞后,不符合现代人的居住习惯。老旧小区出现居住人员老龄化、年轻居民流失的情况,在一定程度上制造了城市“空心化”的问题,对小区周边的商业布局也会产生负面影响。

然而,从建筑的生命周期来说,那些楼龄达20年的老旧小区,应当还有很长时间的使用寿命。在发达国家,不难发现城市中心的房屋动辄上百年甚至几百年的楼龄。经过精心的保养,这些老房子依旧能够满足现代人的居住需求。对照国内的一些老旧小区,尽管其建筑应处于“壮年”,但无论从外观和内在生态来看都显得老态龙钟。

老旧小区在房地产市场上处于尴尬位置,它们因良好地段而价格稳定,却无法实现与之相匹配的居住体验。“一刀切”地将老旧小区推倒重建,不仅浪费资源,还意味着巨大的成本,对居民也是不必要的折腾。因此,全面推进城镇老旧小区改造是最合适的选择。

除却部分建筑先天建筑质量的问题,缺乏维护是不少小区“早衰”的原因。很多老旧小区物业收费多年未调整,物业公司缺乏改善服务的动力,甚至根本就没有正规的物业管理;一些涉及到安装电梯的老旧小区,也面临居民协商、资金来源的问题。种种内在和外在的原因,限制了老旧小区的维护改造,很多问题只能累年累月地堆积,让居民的不满感逐步积累。

《意见》明确,建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。中央预算的投资,为推进老旧小区改造注入了强劲活力。诸多老旧小区的市政配套基础设施亟待改造提升,屋面、外墙、楼梯等公共部位也年久失修。政府出资改造公共基础设施,本就是其治理责任的体现。尽管财政资金总体有限,但用在最基础、最关键的部位,能明显改善老房子的使用功能,激活老旧小区“一潭死水”。

当然,按照“谁受益、谁出资”的原则,居民出资也是实现老旧小区改造的重要方式。除了由居民直接出资,还可以通过使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式。老旧小区拥有不少隐形的“资产”,比如停车费、广告位收费、属于公共部位的小区商铺出租收入,还可以唤醒住宅专项维修资金等“沉睡”的资金。利用老旧小区的地段优势,也可以盘活市场的力量,让社会为小区改造出把力。

推动改造离不开居民的通力支持,不妨借推动老旧小区改造的契机,建立以业委会为主要形式的业主自治制度,让今后居民共同作出重要决策时有程序可依。一些时候,老旧小区改造之所以难以推进,就是因为居民间的利益协调出现问题。要充分通过宣传教育等方式,科学合理地分担责任和分配利益,减少居民的“内耗”,从而扩大全体居民的整体利益。

推进老旧小区改造,能够激发老城区的活力,让城市实现自我“新陈代谢”,而不是一味地向外部索取资源。报道显示,一些老楼增加电梯以后,价格上涨有望超过10%。这不仅是房价的提升,更是小区吸引新住户的直观体现。随着新住户迁入,居民对小区未来发展寄予更多希望,有着进一步改善小区环境的愿望,小区的维护改造就能走向良性循环。

推进老旧小区改造,也是为了留住城市的文化记忆。小区不仅是住宅建筑的集合,也是居民构建的社会生态载体。居民到哪里买菜、买早点,到哪里理发,甚至习惯使用哪个出入口,有着持之以恒的习惯。在改造过程中,要注意居民的日常生活习惯,保留方便民生的配套设施。留住老旧小区的文化,能够增强居民的凝聚力,也让城市在自我更新中保留其固有的肌理。

相信通过日常维护和定期改造,老旧小区一定能够容光焕发、生机盎然。通过建立科学的治理机制,中国的小区也能具有更长久的生命力,甚至在未来培育一批新潮、时尚的“老建筑”,让它们在几十年、上百年的时间里不断吸引新住户,而不是一堆毫无生气、慢慢腐朽的钢筋混凝土森林。

作者系媒体评论员

(校对:张国刚)

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