北京实施“多校划片” 学区房终将消失?
2020-05-07 12:00 作者:刘远举 来源:中国经营网

文/刘远举

北京的学区房又疯狂了,上千万的学区房每天成交10套!

据媒体报道,在今年5月4日到5日中午这36小时内,被北京不少家长称为“宇宙中心小学”的宏庙小学对口小区丰汇园已经成交了3套千万元级老破小学区房,最高单价超过25万元/平方米。小长假这几天,宏庙小学学区每天的房屋成交量在8~10套。

家长疯狂抢房的背后,是北京继续推进优质教育资源均等化的大趋势。北京一直在通过集团化办学和学区制改革等方式,扩大优质教育资源覆盖面,城六区更是通过明确“六年一学位”,实施“多校划片”等措施,为“学区房”降温。

从今年7月31日起,继北京其他区之后,北京西城区也开始实施多校划片。在此之前,西城是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域,只要买的房子在公办名校小学的对口区域,符合相关政策,无需电脑派位就能入读。从7月31日开始,全部以多校划片、电脑派位的方式在学区或相邻学区内入学,同一地址,也需要靠运气才能入读名校。于是,家长们就抢在7月31日之前在西城买房落户,疯抢学区房的局面便出现了。

北京的学区房,是一直流传着的都市传说。3年前,北京通州曾有一位家长以1200万元买下了这里一处39平方米的阴暗的地下室,成交价超过30万元/平方米。

不过,在当初,这种行为未必不合理,甚至很划算。学区房买来,孩子上学,然后再转手卖出,说不定还会涨价,所以,抢学区房的行为反而能赚钱。但随着教育资源均等化改革的进行,现在再来抢学区房,恐怕是因为恐慌而打错了算盘。

今年7月后,名校被划入共享校区,以多校划片、电脑派位的方式在学区或相邻学区内入学,这必然导致原来学位房的价格下跌。下降的幅度,可以大致根据以下模型估算。

比如,1000万元的学区房,周边没有对口名校的房子价格是400万元,也就是说,学区带来的价值是600万元。电脑派位后,入学概率是30%,那么相应的,学区的价值就变为600*30%=180万元。房价就变成400+180=580万元,价格就会跌去420万元。与此同时,在共享校区内的原本对应其他几所普通学校的房子,价格则相应上升。这就意味着,买进学区房,在转手高价卖出的局面注定不会重现。现在抢购的学区房,一定会是跌价卖出,而且,这个差价非常大。

再考虑到家长在这6年中1000万元资金的占有成本,按每年3%算,不计复利,也有180万元。也就是,为了孩子读书,如今买入学区房的家长,可能要付出600万元的真金白银。

有什么样的小学教育,值得如此付出呢?如果直接买套房子,等着升值,600万元,也许是这个孩子30年的工资。再或者,600万元的投入,已经可以让孩子读私立学校了。更何况,小学教育再优质,由于孩子的资质差异,也仍然存在极大的不确定性。

我们可以观察到一种“梯次掉队”的现象。比如,我们常常看到,小学三、四年级的时候,因为数学变得抽象,有一些学生成绩突然下降;再往后,到了初二、初三时,随着代数、几何的引入,又有一批跟不上;再到高中,物理抽象化程度加大,又有一批掉队。这些因为资质差异而最终“掉队”的孩子,是否让家长的资金投入白费了呢?

学区房是一个极其不公正、不公平、低效的机制。

首先,家长想要获得更好的教育资源,却要支付巨额资金给与教育资源毫无关系的一个房东,真正的教育资源的提供者与创造者——老师与学校,反而得不到应得的激励。

第二,一个城市学区的划分,往往一墙之隔、一街之遥就是两个不同的学区,对应着教学质量天壤之别的示范名校与菜场小学。两个隔街相望的孩子,就要上不同的学校,这是教育资源分配的严重不均等与不公平。

第三,更糟糕的是,学区房这种教育资源的支付机制,形成了一个门槛,导致了事实上的劫贫济富。在原来的制度中,有钱的家长,可以花几百万元购买学区房,几年之后,再把房产卖掉,很可能反而能赚到一笔钱。这就意味着,只要家长能达到支付五六百万资金的门槛,就可以让子女享受到更好的公立教育资源,不用付钱,反而从中获利。而达不到这个门槛的人就被拒之门外。公立教育的经费来源是全民税负,这就意味着,能达到资金门槛的富人掠夺了达不到资金门槛的穷人。

第四,学区房还会耗掉孩子的童年。中国的教育系统,是一套精密的环环相扣的体系,每一次入学竞争,都需要以前一次的胜利为基础:想有个好工作,就要上一个好大学,想上一个好大学,就要上一个好高中,再之前,就要上好的初中、好的小学,甚至是好的幼儿园。每一次上好学校,都需要一次竞争。就这样,社会的压力就顺着这个连环套,高效地传递到了童年。这才是小学生负担难减的根本原因。

并不是说,教育系统不要竞争。教育系统有筛选人才的功能,但低幼年级的竞争,是低效的,因为在这个阶段,家长的压迫,会掩盖孩子天资上的差距,但最终,会在高中阶段显露出来。那么,不如等待功课更难、年龄更大的时候,再把孩子们放到竞争中去。在此之前,让他们有一个快乐、轻松的童年。

只有驾驭资源均等化,才能从根本上解决上述所有问题。

所以,十八届三中全会提出教育资源均等化的目标。这是对民众的承诺,这几年中,我们正在向这个目标稳步推进。

2016年,教育部发布《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》,明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方,根据实际情况积极稳妥,采取多校划片。这4年间,相关工作一直在稳步推进。

笔者曾经写过一篇文章,就曾提出:学区房溢价是教育资源均等化的最好指标。溢价越小,意味着教育资源越均衡。

将来,随着划分片区的完善,最终,因为学区而产生的溢价会全部拉平。这很好理解,如果一个学龄儿童在北京任何一个地址,电脑派位到名校的概率是一样的。那么,北京就不再存在学区房的概念。这时,孩子的童年,会重新回到北京城。等待他们长大一些,竞争会公平地筛选他们。这是所有人的解放。

作者系上海金融与法律研究院 研究员
(校对:彭玉凤)

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