设5%涨停板!深圳打响了房租保卫战
2018-08-30 16:06 来源:中国经营网

前半个月,租金上涨的消息几乎刷屏了社交媒体,城市中一半人几乎都深受其害,很多地方也都出面约谈中介机构,并且要求资本不再作恶,不得争抢房源推高房租,不得借助资本的力量囤积居奇,北京还要求尽快释放出来12万套房源,来平抑市场租金。消息一出,似乎有了一定的效果,根据央视新闻周刊的报道,有的租户本来已经接到了涨租的通知,但由于最近风声比较紧,所以暂时不涨了。

随后,很多人都在探讨,高租金问题到底该怎么解决,毕竟按照我们的租金收入比算,深圳,北京,三亚这种城市已经接近极限,一个月收入的一半多都给了房东,现如今收入增长的速度还没有房租增长的速度快,这就让人完全看不到奋斗的希望。

就在昨天,深圳率先放出了一个大消息,深圳市规划和国土资源委的官员表示,将建立全市稳租金商品房项目制度,采取严格的租金管制。所谓稳租金商品房,是指开发商建设并组织运营,在一定期限内只租不售,接受政府主管部门的租金管控或指导,面向在深圳工作的未购房居民出租的商品房。稳租金商品房通过租金传导效应,引导市场合理定价。有人说,这个跟万科翡翠书院有什么区别?不都是开发商自持物业租赁吗?会不会又变成最便宜1万5一个月的笑话?

我们接下来就看他的主要措施,

1、实行一房一价,租金根据市场价评估,不高于同类价格。用评估价,而不是开发商定价,这就避免了开发商只做高端项目的想法。

2、一年一调价,年租金涨幅不超过5%,这条就针对过度频繁调整价格,且租金涨幅超过收入涨幅的情况。根据数据显示,2018年上半年,深圳居民人均可支配收入29799元,较2017年同期增加2294元,名义增长8.3%,如果简单扣除通胀3个点,也有5.3%,所以租金年涨幅不超过5%,基本与收入上涨持平,这是合理的做法。我们之前在知识星球齐俊杰的粉丝群里也多次表示,在正常的市场环境下,没有资本添乱的情况下,城市租金跟城市的居民收入涨幅有关,长期来看,收入上涨幅度就是租金上涨幅度。


3、面向深圳缴纳社保满一年的未购房居民,在线申请后,进入租房排队程序。一年社保和没有自有住房,作为了门槛,确保保障做到位,如果你去租这种房子,首次租3年,以后可续约不超过2年,也就是说可以稳定你不超过5年的租赁预期。

4、还有多项举措保证,这种稳租金商品房不被滥用,比如指纹锁加人脸识别,确保是租户本人在居住,还要求物业公司掌握相关信息,不能随意更换租户的指纹密码。

5、唯一缺憾是,大家要想入住这样的项目,还得再等上一年,深圳地铁和深业集团合资开发的一个试点公寓项目,就属于这种稳租金商品房,但要明年9月才能落实,而且首期只有248套房源,应该是明显不够的,从开发商背景来看,这就是国企项目,带着政策的意图而来。

前几天,在知识星球齐俊杰的粉丝群里,老齐也跟大家分享过,德国,美国,加拿大的租房市场管制,其实基本的思路都是三点,1评估定价,2干预租金涨幅比例和调租期限,3保护租客权益,房东要轰走租客,在一定时间内就不能再转租他人。老齐又在这个基础上加了第4点,一定建立中介的资金监管账户,让租客的房租和押金专款专用,不能让中介拿走建立资金池。逼着中介回到收服务费的老路上去,中介就是提供服务的,不能让他们借着资本作恶,也不能给他们通过房源集资的诱惑,否则中介就会有强烈的扩张欲望,然后通过垄断一个地区的房源,进而推高社会租金。

我们一直说住房租赁市场建设不足,不光体现在供给上,也体现在制度建设上,这么多年来,我们基本还是线下房东与房客这种C2C的对接模式,之前也到相安无事,如今你既然要引导租房市场建设,引资本入局,在两个C端之间加入了一个B端,而且还是一个带资本的B端,变成了C2B2C的模式,这时候就必须马上进行相应的政策约束,最主要的目标就是约束这个B端,因为他才是整个模式的核心。或者说政策对于C端是没什么效果的,只有对B端才会有立竿见影的效果,所以很多人提议废除中介,这个不现实,如果去掉这个B端,我们的房租就更难管理了。

现在看深圳的路子是对的,但还做的不够,他通过多种形式增加租赁供给,并且严格控制了开发商这个B端,但对于市场的存量B端,还没有明确的要求,也就是对于中介这块,还没有做出同样的规范要求。所以租房市场建设这块仍然是任重而道远。


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