租赁住房证券化目的是防止 “租不起”
2017-10-30 14:24 来源:谭浩俊公号

10月23日,国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。在业内人士看来,保利租赁住房REITs获批意味着租赁住房资产证券化开创了新篇章,对租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本。

所谓房地产信托投资基金(REITs),就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。其特点在于,收益主要来源于租金收入和房地产升值;收益的大部分用于发放分红;长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。今年10月13日,深交所发布公告,长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行,这也是国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品。而此次获批的REITs,则是央企的首单租赁住房REITs。

在比较规范的REITs制度还没有建立起来的情况下,就先后批准两起REITs业务,特别是对保利集团租赁住房REITs的批准,可以说是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”要求的最具体的行动。因为,依据我国目前住房的实际情况,如果不有效开拓住房租赁市场、不大力提高租赁住房在全部住房中的比重,力争达到发达国家的水平,要想从根本上解决广大居民的住房问题,从根本上控制好房价,难度是相当大的。

事实也是,房价的快速上涨,已经让多数居民难以承受,也让住房成为影响居民生活水平提高的一大障碍。而住房租赁市场严重滞后,则是造成房价难以控制、住房矛盾突出的关键。所以,必须从政策上支持住房租赁市场发展、鼓励企业参与住房租赁市场建设,引导广大居民依据自身经济实力,选择购房还是租房,而不要过度购房、盲目购房。

由于与售房相比,住房租赁存在着投资回报周期长、企业盈利压力大的问题。所以,如何鼓励与支持企业开展住房租赁业务,尤其是通过持有住房进行住房租赁,是一个非常重要的问题,也是一道难题。因为,如果没有相应的政策做支撑,要么住房租赁价格很高,让租房者无力承受,只能继续选择购房,最终使住房租赁市场难以真正建立起来,房价继续居高不下,甚至再度快速上涨;要么企业承受亏损压力,或者盈利周期过长,没有企业愿意去从事住房租赁业务,最终同样无法达到发展住房租赁市场的目的。

依靠过高的租金满足企业的盈利需要,显然是不符合住房租赁市场的发展要求的,也是不符合“房子是用来住的”目标的。只有降低企业租赁住房的持有成本,控制租金,才是发展住房租赁市场的重中之重。毫无疑问,实行租赁住房资产证券化就是非常有效的手段之一。因为,一旦实行了租赁住房资产证券化,企业就能走轻资产之路,租赁住房的盈利空间就能大大提升。那么,对企业的盈利压力也会大大减小,企业就从事住房租赁业务的热情不会有效增强。不仅如此,还能给投资者带来新的投资空间和机会。

由于租赁住房REITs是刚刚破冰,相关的制度也没有建立,有关方面在审批租赁住房REITs业务时,也是首先选择央企中的“首席房企”,意图很明确,就是希望保利集团能够做好示范作用,为其他企业推行租赁住房REITs积累经验。

那么,保利集团能否扮演好这个角色,做好示范作用呢?笔者的观点是,作为央企的“首席房企”,保利集团不仅要通过这次的租赁住房REITs,切切实实地把住房租赁业务做起来,有效拉长房地产市场的短板,更要承担好国企的社会责任,探索国企如何在住房租赁市场发挥稳定作用,平衡市场供应关系,改善市场供需矛盾。尤其是租金方面,国企应当发挥好平衡和稳定作用。因为,租金水平是否合理,租金会不陷入房价的之中,国企的作用非常重要。要知道,在此前的房价快速上涨中,国企也是非常重要的推手之一。相当一部分“地王”都诞生于国企,就是最好的例证。

很显然,在住房租赁市场发展中,国企不能再扮演这样的角色,而应当履行市场平衡职能,通过自身的作用,让市场和租金都能相对稳定,都能满足多数人的需要,而不是少数人的需要。在此基础上,凡是需要实行租赁住房资产证券化的,都必须在租金问题上兼顾社会责任。否则,就不批准其实行租赁住房资产证券化。从这个角度来讲,保利集团获得首张通行证,也应当发挥示范效应、起好导向作用。而一旦住房租赁市场发展好了,居民住房的负担轻了、压力小了,对实体经济发展也是具有非常重要的意义的,是有利于员工稳定的。

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