30%的泡沫还是“灰犀牛”吗?
2017-08-15 16:10 来源:谭浩俊公号

易居研究院近日发布《关于房地产泡沫的量化分析》的报告指出,综合考量之后,我们认为全国整体房地产泡沫显著低于日本1990年前后的水平,估计只有30%左右。

在各方都在围绕房地产泡沫展开激烈争论的大背景下,易居研究院的这一观点,不可谓不具有爆炸性,不可谓不让人产生这样的疑问,既然房地产泡沫只有30%,那还称得上是“灰犀牛”吗?

众所周知,“灰犀牛”的概念是由美国学者米歇尔.渥在于2013年1月在达沃斯论坛上提出的。根据他所著《灰犀牛:如何应对大概率危机》一书,“灰犀牛”是指问题很大,也早有预兆,但视而不见,没有予以足够的重视,结果导致了后果严重的问题和事件。也就是说,“灰犀牛”可不同于“黑天鹅”,只是一个偶然事件或小事件。“灰犀牛”代表的都是大事件,甚至是必然的事件。因为,问题早就出现了,就是没有引起高度重视,没有将其当作问题来对待。

就房地产泡沫而言,能够达到“灰犀牛”的水平和程度,一定经历了两个阶段,一是放任,二是容忍。只有放任,泡沫才会不断出现、不断集聚。但是,如果对房地产泡沫的容忍度较低,在达到一定程度后就立即采取措施,遏制泡沫、消化泡沫、处置泡沫,那么,就不可能达到“灰犀牛”的水平。

而从我国目前的实际情况来看,对房地产泡沫的认定,从总体上讲,已经归类于“灰犀牛”等级了。如《人民日报》在全国金融工作会议后发表的评论员文章“有效防范金融风险”中,不仅首次提到了“灰犀牛”概念,也提到了必须严密防范房地产泡沫引发金融风险的问题。不仅如此,在此后召开的一次新闻发布会上,中央财经领导小组办公室经济一局局长王志军就明确提出,中国经济存在五大金融“灰犀牛”——影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资,房地产泡沫也赫然在列。

既然有关方面都已经将房地产泡沫列为“灰犀牛”了,那么,对于房地产泡沫有没有达到“灰犀牛”水平的问题,也就不需要争论了。关键就要看,这只“灰犀牛”到底有多凶猛,是一头温和的“灰犀牛”,还是一只凶狠的“灰犀牛”,有没有能力将这头“灰犀牛”驯服。如果能够驯服,就算凶猛一点、凶猛一些,也无所谓。

毫不客气地说,我国房地产泡沫也是因为过度放任和容忍造成的。从2003年房地产市场放开开始,就一直处于放任状态。期间,虽然也有过几次调控,但是,从总体上讲,都是形式大于内容,官员需要大于工作需要,都是应景式调控,而不是目标式调控。所以,也就出现了调控一次、房价大涨一次,调控次数越多,房价涨得越多。能够在短短的10多年时间里,房价涨了几倍,若不是放任,是不可能出现的。

当然,如果面对房价过快上涨,管理层能够理性一点,能够看到房地产泡沫对经济社会发展和居民生活改善的影响,降低容忍度,可能也会对房价上涨形成有效约束。问题是,就象股市过热时每个投资者都陷入疯狂一样,管理层对房地产泡沫的容忍度也是一涨再涨,甚至面对理性者的质疑,也找出各种理由来应对。如2011年,在房价已经高得让80%以上居民都无力承受、房地产泡沫已经很严重、已经威胁到金融安全、有关专家已经对此提出严厉警告的大背景下,银监会前主席刘明康还在一次贬值上表示,自2008年,银监会就要求商业银行进行房地产压力测试,监管部门也会进行整体测试,当房价下跌40%时,银行的贷款覆盖率仍能达到110%;而最坏的情况发生,即当房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能回收,但本金没有问题。也就是说,作为银监会前主席,仍然认为房地产泡沫不会对金融安全构成威胁。如此观点,对决策的伤害有多大,对房地产泡沫的形成又多有煽动性和鼓励性。对房地产泡沫如此容忍,又怎么能够不出现“灰犀牛”现象呢?

殊不知,理论上的测算和实际的承受能力,并不能完全画等号,实际承受能力往往要远低于理论测算数据。尤其是房价这种与广大居民密切关联的东西,与广大居民的心理是密不可分的。别说大跌,就是一般性的下跌,也会带来心理恐慌,从而引发暴跌。到时候,可能就不是银行的压力测试所能承受的了。所谓的100%覆盖率,只是自欺欺人。更何况,随着调控政策的日益严厉,很多开发商已经资金链紧绷,房价下跌一个百分点,开发商资金链断裂的风险就会加大几倍,怎么可能还存在理论上的压力测试,还有理论上的安全性。

也正因为如此,易居研究院过于乐观的分析和预测方式,是相当有害的,是容易产生政策误导的。30%的泡沫,怎么也无法与“灰犀牛”挂起钩来。果真如此,地方政府又可以拿起“土地财政”的武器,大搞政绩工程、城市建设工程了,可以拆拆拆了,决策层也就不需要对房地产泡沫发出警示了。

恰恰是,早在2016年7月,中央政治局会议就提出“抑制资产泡沫”的要求。何谓资产泡沫,说到底,不就是房地产泡沫吗?而中央财经领导小组办公室相关负责人提出的要妥善解决房地产泡沫问题等存在的“灰犀牛”风险隐患,不更加明确地指出了泡沫的严重性吗?怎么还会出现房地产泡沫只有30%这样的观点呢?。

当然,也应当看到,尽管房地产泡沫已经达到“灰犀牛”级别,对金融安全也构成了一定威胁,但是,由于中国是一个高储蓄率国家,居民储蓄存款仍然水平较高,只要不出现严重的通货膨胀,也只要房价不出现暴跌(如刘明康主席所说的50%),是不会发生日本那样的崩盘现象的,是能够安全度关的。

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