马光远：为什么说“2018年将是本轮房地产最困难的一年”

昨天的文章《2018年将是房地产最困难的一年》引发的热议和反响在我的预料之中，包括一些误读。文章发出后很快过了10万+，后台的评论也是最近以来最多的，很多平台也在大量转载。

而在所有的评论中，最让我不能接受的是“你又在唱空房地产”。了解我的观点的人都知道，在房地产问题上，我从来不刻意的“唱空”或者“唱多”，我对坚持“唱空”和“唱多”的都没有好感，所以我的观点也经常罕见地受到多空双方的攻击。在房地产问题上，我自认为我是一个实事求是派，基于客观的事实和房地产的基本逻辑做出自己的判断，不迎合民众、不迎合官方，也不迎合开发商，只迎合我自己内心的判断。过去我坚持这个原则，现在我也坚持，将来更会坚持。

基于此，对于很多网上误读我的观点的说法乃至谩骂，我基本懒得去回应，我不会将生命浪费在帮助网上很多人提高智商等无聊的事务中，但是，他们很多对我的误读，继而引发了很多很重视我的观点并且按照我的观点做出买房决策的人，这就无法沉默了。

如果这两年大家关注我的微博、微信公众号等自媒体平台，我在房地产问题上，绝不像某些人一样一个调子唱到底，我会根据政策、房地产态势以及宏观经济大周期的变化做出自己的判断，从不为了“唱多”或者“唱空”而如何。以本轮房地产周期为例，我的很多关于房地产的观点为很多人所熟悉，试举几个：

第一，2014年3月，当很多城市的房价出现下降的时候，业界都在讨论政府会不会救房地产，我的观点很明确，政府一定会救，我当时的说法是，百分之一千会救，因为我相信爱情，如果这个世界上只有一种爱是真爱，那一定是中国政府对房地产的爱。相信这个话，大家不会陌生;

第二，2014年9月，70个大中城市的房价环比全部下跌，9月30日，高层出台“9.30”救市措施，打响救房地产的第一枪。我在很多文章中指出，购房者迎来了买房的最好时间窗口，我当时的观点是，大城市，热点城市，人口流入的城市，需求依然旺盛，库存不是问题，“如果政府丧心病狂的救市，你一定要同样丧心病狂的出手买房”，相信这句话，大家更不会陌生;

第三，2015年“3.30”和11月，政府相继推出大规模的房地产刺激政策后，特别是11月提出“去库存”后，我在年底的很多文章中预测2016年房价会大涨，并且在一篇文章中列出了2016年房价会大涨的城市的名单，将要大涨的城市分成三个梯队，第一梯队为苏州、上海、合肥、南京、厦门、珠海等城市。当时很多人质疑，房价这么高了，怎么可能大涨，并且对我列出的一些城市质疑，当时质疑最多的是两个城市，一是合肥，一是东莞。事实是，合肥2016年房价涨幅全球第一，东莞更是轻松翻番。

第四，2016年年底，面对新的调控态势，我又提出了房地产将变天的观点，我认为在经历2016年的大涨，及各种需求大规模释放后，热点城市的房地产市场将逆转，预期将改变。这个预测，从目前北上广深及一些热点城市的表现看，你们还要拿一些极个别城市来质疑吗?

列这么多过去的预测，绝非为了炫耀，而是告诉大家，我从来不迎合任何一方，我只会根据事实做出自己认为(当然不一定正确)的判断。房地产很复杂，房地产问题很专业，绝非任何一个人可以信口开河。中国的房地产，更因为各种力量的博弈，是所有经济现象中最复杂的，我对房地产市场的预测如果能够有50%正确，我已经很满足。我之所以说房地产2018年最困难，除了上篇文章中的解释，最关键的原因在于：

第一，我多次强调房地产政策很有用。

而很多专家一直误导，房地产政策无用。分析房地产短期走势，最关键的因素是政策，无论是刺激政策，还是打压政策，都会对房地产市场的短期走势产生巨大的影响，这是过去房地产市场的周期已经证明的。中国房价并非一直单边上涨，2008年，2014年，房价都经历了明显的下跌，包括最坚挺的北京房价，2008年跌幅甚至在40%，2014年跌幅在20%，本轮二手房的跌幅已经超过了10%。之所以很多人认为政策无用，那是因为政策没有坚持，而不是无用。本轮政策的力度、手段、目标前所未有。限售，限购，限贷，限价，限离，这些措施对市场交易和流动性的影响是巨大的。怎么可能不对房地产市场的走势产生影响?

第二，我在上篇文章中提到本次大会对房地产政策的纠偏，房地产政策从以前的经济政策正在嬗变为民生政策。

这意味着，就政策本身而言，未来不会鼓励房地产过度投资。在过去两年，房价经历暴涨之后，价格已经处在高位，高层最担忧的是过高的价格引发“明斯基时刻”。这种担忧也意味着，在长效机制出台之前，即使处于面子考虑，本轮房地产调控至少也会坚持到2018年年中。严苛的调控政策再坚持半年，整个市场短期很可能进入全面下行通道。

第三，从市场的基本面和周期看，经历2016年一二线，2017年三四五线的梯次上涨之后，需求基本释放，市场供求关系基本平衡，上涨的动力逐渐衰竭。

特别是，中国正在经历前所未有的货币政策的回归，货币的不超发，宏观经济大周期的转折，已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结。

当然，我之所以对一些人说我“看空”的观点很反感，是我个人不仅从来不去所谓的“看空”，相反，我对中国下一个周期的城镇化，以及中国城市经济和房地产的乐观甚至比很多开发商都乐观。比如，我认为，房地产在中国将一直是支柱产业。在下一个房地产周期，大城市、城市群、湾区覆盖的城市以及一些特色城市，房地产仍然面临着黄金发展机遇。就房价本身而言，中国除了北上广深厦门杭州这六个城市的高价楼盘目前价格和城市本身比较匹配，90%的热点城市的高端楼盘价格不是太高了，而是太低了。我过去一直在列举一些城市房价太低。特别是西安，太原，长春，重庆，大连。昨天的留言中，居然有西安的指责我听了我的把西安的房子卖了，叫我实在无语。房地产业的周期性很强，房地产在自身的周期中进行调整是很正常的。没有一个市场永远是上涨的。就中期长期而言，城镇化和人口仍然是支撑中国大城市房价在经历调整之后继续上涨的最强大支撑。