马光远:2018年将是房地产最困难的一年
2017-10-26 14:41 来源:中国经营网

王蒙徽特别提及最近在住房租赁市场,以及保障房建设中的共有产权房等问题。王蒙徽的话透露出的最大信号,就是中国住房投资最为最好的投资的历史已经结束。在房地产政策回归民生,房子回归居住属性的情况下,高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题,避免给市场再次释放错误的信号,导致市场再次反弹。这应该是明确无误的。

以上两大信号,对中国房地产市场短期、中期以及长期的走势都有很大的影响。

就短期而言,房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看,变天已是定局。一线量价出现了明显的松动,二线热点城市除少数外,整个市场也在悄然变化。国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证明。9月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个(8月为46个),持平的8个,下跌的18个,市场已经明显表现出了疲势。各位可以研究一下70个大中城市房价数据,这个数据虽然我一再说是中国最假的统计数据,不要纠缠数据本身,但这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比,当环比上涨的城市数下降为35个以下时,市场基本确立了下行态势。

根据过往,在下行的情况下,地方一般都会悄然放松调控,但今天市场的特殊在于,由于四五六线城市的发力,虽然房地产,特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长,但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响,8.1%的增速仍然在合理区间内。这事实上也意味着,在明年年中之前,市场很可能出现全面的下行态势,但政策的转向会滞后到明年下半年。也意味着明年下半年,将是本轮房地产周期最困难的时刻。

从中期和长期看,中国房地产和房价的态势,一方面取决于宏观经济周期下,包括货币政策等的取向;另一方面,也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。大家不妨注意一下本次大会报告对中国社会主要矛盾变化的表述,这个表述符合房地产市场的变化。经历2016年的去库存,以及2017年四五六线的上涨之后,无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放,住房短缺的历史基本结束,供需平衡的基本面差不多形成。未来中国房地产市场的主要矛盾已经是住房不能满足老百姓基本居住需求,而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题。也就是未来热点城市住房的不足,高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题。这个问题,意味着,由于住房短缺引发的房地产投资热潮会告一段落。未来,在中国具有价值的住房,将集中在笔者未来会归纳提炼的一些城市以及物业类型中。

同时,从中国经济大周期和货币政策而言,笔者从去年一直强调货币政策回归常态,超高速印钞时代的终结等问题,这意味着,助推房价上涨的主要工具,货币超发问题逐渐将不复存在,中国的M2已经连续三个月停留在个位数,这将成为未来货币政策的常态。货币的不超发,宏观经济大周期的转折,已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换,都意味着,投资房地产高收益低风险时代,正在慢慢终结,买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。


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马光远

经济学博士,执业律师。兼任CCTV今日观察评论员,律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务。