马光远:2018年将是房地产最困难的一年
2017-10-26 14:41 来源:中国经营网

最近官方通过各个途径释放房地产政策的信号,值得关注的,一是本次大会报告关于房地产政策的表述,另一个是最近住建部有关领导在新闻发布会上的表述。两者都释放了颇有含金量的信息,对判断未来房地产政策及房价走势具有非常重要的参考价值。

在谈及房地产时,本次大会报告的具体表述是:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”关于这个表述的意义,我已经在最近的一些论坛会议上多次阐述。房地产政策在本次大会报告中的最重大的意义,不仅在于说了什么,更在于在什么地方说。

特别要提醒各位的是,党的全国性代表大会提及房地产政策,只有两次。第一次在十七大。十七大报告在提及房地产政策时并没有谈及全部,而只是在社会保障部门提到了廉租房制度,具体表述是,“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难。”第二次就是在这次举世瞩目的大会上。

而本次大会报告关于房地产的表述之所以在我看来意味着中国房地产政策的巨变,关键在于,报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房,而是住房的总体定位,以及未来的长效机制问题。提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域,而是出现在“提高保障和改善民生水平,加强和创新社会治理”这一部分的“加强社会保障体系建设”这一小部分。什么意思,意思很大,最大的意思是房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策,住房的民生属性已经占据最重要的位置,这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。

我在过去的文章中多次抨击,中国房地产政策的最大问题,是偏离了住房的民生和社会属性,而过于注重其对经济增长的作用。长期把房地产作为支柱产业,以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行,房地产都首当其冲,成为对冲经济下行风险的首要工具。同时,土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源,很多地方,土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。

对土地财政和房地产的过度依赖,一方面导致房地产行业的种种乱象,同时,随着房价的上涨,房子也逐渐脱离了居住的基本功能,成为资产配置的主要工具。在这种思维下,中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”,使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子,盖房子为什么,为什么要买房子,这些几乎不是问题的问题,因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。

在2016年,由于出台笔者一直反对的“去库存”政策,中国房价在政策刺激下的再一次暴涨,引发了对房地产政策的反思。无论是2016年“权威人士”的讲话,还是中央经济工作会议,都明确“房子是用来住的”这一定位。开始对中国房地产政策的定位进行纠偏。这次报告,等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结,房地产政策重回民生领域,房子的居住属性再次回归。大会报告的这个定位,必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响。

房地产政策动态中,第二个值得关注的是10月19日,住建部部长王蒙徽在回答有关“房地产长效机制有无时间表”的一系列表示。王蒙徽重申了报告对于 “房子是用来住的”定位,以及未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主满足基本保障,综合运用金融、土地、财税、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

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