马光远:经历史上最冷的“金九银十”后,房价向何处去?
2017-10-10 11:16 来源:中国经营网

当然,以上分析建立在短期的基础上,短期而言,房地产走势势必会受到政策的影响,无论是热点城市今年的降温,还是今年五六线的上涨,都是政策导致的结果。但正如我之前的文章所言,思考房价,从周期的角度,除了短期,还有中期和长期走势更应该考虑的因素;看清中国房地产的走势,有三个基本的视角:分别是短期、中期和长期;也是三个基本的维度:分别是政策的维度、供需的维度和价格的维度;还有三个周期:一是宏观经济周期,二是金融周期,三是房地产自身的周期。在中国房地产和房价问题上,容易犯的错误,就是不能从这些视角、维度和周期全面的进行预判和考量,也无法从中国城镇化真正的规律透视未来房价的走势,因而结论要么以偏概全,要么错得离谱,要么一厢情愿,要么只是属于宗教层面的祈祷或者情绪的宣泄。

因为目前的调控政策,无论多么严格,都不可能长期坚持。而且,因为有些措施过于情绪化和过于严格,更没有持续性。以本轮所谓加码的“限售”为例,五年十年不准卖基本不可能,因为五年十年后中国房地产面临什么样的情况,不是现在的政策可以说了算的。再比如,推行租赁房,在基本的权利问题没有解决和租房市场的政策没有完善的情况下,租赁市场不可能影响房地产的基本走势。至于什么“共有产权房”,有些地方对“共有产权房”吹捧的和花儿一样,几年以后,对这个政策的非议一定不会比现在的经济适用房小。真正能够稳定房地产市场预期的,仍然是任重道远,只听楼梯响,不见人下来的长效机制。

当然,政策再短,即使出于面子考虑,坚持到今年年底是没有问题的,我们预计在明年年中,房地产政策会在各个城市以各种形式各种名义出现松动。在政策变动的情况下,势必会对房价走势产生影响。但考虑到市场最少有半年的滞后周期,这意味着,房价真正出现变化应该在2018年的年底。当然,对不同的城市,政策变化带来的市场反应仍然不同:

首先,对于15个左右的热点城市,包括一线城市而言,考虑到目前房价处于高位,消化高价格需要时间,加上政策松动会比较滞后,短期政策和市场变化都不会太大,市场整体仍然会处于稳定状态,大涨的概率不大;

其次,被我列入安全行列的那些城市,一旦政策松动应该立即入市,中国还是有20个左右的城市,房价仍然处于低位,无需犹豫;

第三,对于今年上涨明显的五六线城市,现在则是卖出的最好时机,这些城市出现暴涨,纯属政策扰乱,毫无支撑,卖出是最好的选择。

但是,需要特别提醒,除了北上广深厦门杭州的高端物业,全国其他城市的高端物业普遍价格并不高,我认为,这些城市的高端物业是值得高净值人士关注的,无论是投资还是居住。对于高净值人士而言,无需绞尽脑汁研判政策的走向,你只需要明白,好城市的高端物业在任何时候都是稀缺的,短期价格波动不应该成为高净值人士重点考虑的因素。


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马光远

经济学博士,执业律师。兼任CCTV今日观察评论员,律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务。