马光远:经历史上最冷的“金九银十”后,房价向何处去?
2017-10-10 11:16 来源:中国经营网

在上一篇《今年会不会有“金九银十”》的文章中,谈及开发商期待的“金九银十”,以及国庆前政策不断释放出来的调控加码的信号,我直接泼了一盆冷水:选择在国庆黄金周之前调控政策加码,用意其实再明显不过,那就是,不要借助“金九银十”这个时间窗口,试图在市场走势、政策松动以及购房者的预期方面做出任何改变。

不过,在我看来,释放这种信号其实意义已经不在,因为如何仔细梳理过去房地产调控的周期,不难发现,在调控严厉的情况下,热点城市很少出现所谓的“金九银十”的行情,也就是说,每一次调控周期下,很少存在什么“金九银十”的行情,期待季节性的反弹导致楼市逆转只能停留在过去的记忆中。特别是,在今年各种环境因素都和过去完全不同的情况下,期待楼市本身借助“金九银十”出现大逆转和反弹,本身就是小而又小的概率。

黄金周一结束,一些机构统计的楼市成绩单很快就出来了,事实和我之前的判断差不多,甚至比我之前的判断还冷。以中原地产研究中心的数据为例。根据他们的统计,“十一”长假前6日,热点30城网签量同比平均跌幅约八成。一线城市签约量极为惨淡:北京前7日合计签约143套,同比下跌65%,是2009年来的历史最低值;广州总推货量2090套,较去年同期下跌65%;上海网签新建住宅178套,同比2016年同期的784套,跌幅高达78%;深圳网签445套,同比2016年同期的508套下降13%。至于其他热点城市,下降幅度普遍在40%以上。可以说,这是多年来最冷的一个“金九银十”周期。

其实,楼市之所以经历史上最冷的“金九银十”,根本原因不外乎三点:

第一,从价格周期而言,热点城市特别是一线城市的房价经历2016年的暴涨之后,短期内上涨空间和动力极为有限;

第二,从供求关系而言,经历2016年的去库存和改善型性需求的释放之后,中国楼市供求关系已经基本完成了逆转,基本居住需求基本满足,除了一些继续改善的,单纯的首套居住需求购房已经无法持续过去的量;

第三,当然是因为调控,这是中国人必须意识到的政策逻辑。对于政策,一个极大的误区是有人一直说政策无用,我则一直强调政策有用,政策有用,意味着政策刺激房地产的时候,房价会上涨,政策打压房地产的时候,房价也会下跌,今年热点城市的市场表现已经证明了这一点。

特别是,这一轮政策是史上最为认真的,各种手段无所不用其极,通过限购抑制了投资需求,通过限售控制了交易,通过收紧房贷收紧了流动性,通过限价直接抑制了价格,通过限离为政策打补丁。

所以,要清醒认识政策的作用,记住,只要政策愿意并且愿意做,没有什么管不住的价格。这是理解在中国房价的真正逻辑。

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马光远

经济学博士,执业律师。兼任CCTV今日观察评论员,律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务。