马光远：经历史上最冷的“金九银十”后，房价向何处去？

在上一篇《今年会不会有“金九银十”》的文章中，谈及开发商期待的“金九银十”，以及国庆前政策不断释放出来的调控加码的信号，我直接泼了一盆冷水：选择在国庆黄金周之前调控政策加码，用意其实再明显不过，那就是，不要借助“金九银十”这个时间窗口，试图在市场走势、政策松动以及购房者的预期方面做出任何改变。

不过，在我看来，释放这种信号其实意义已经不在，因为如何仔细梳理过去房地产调控的周期，不难发现，在调控严厉的情况下，热点城市很少出现所谓的“金九银十”的行情，也就是说，每一次调控周期下，很少存在什么“金九银十”的行情，期待季节性的反弹导致楼市逆转只能停留在过去的记忆中。特别是，在今年各种环境因素都和过去完全不同的情况下，期待楼市本身借助“金九银十”出现大逆转和反弹，本身就是小而又小的概率。

黄金周一结束，一些机构统计的楼市成绩单很快就出来了，事实和我之前的判断差不多，甚至比我之前的判断还冷。以中原地产研究中心的数据为例。根据他们的统计，“十一”长假前6日，热点30城网签量同比平均跌幅约八成。一线城市签约量极为惨淡：北京前7日合计签约143套，同比下跌65%，是2009年来的历史最低值;广州总推货量2090套，较去年同期下跌65%;上海网签新建住宅178套，同比2016年同期的784套，跌幅高达78%;深圳网签445套，同比2016年同期的508套下降13%。至于其他热点城市，下降幅度普遍在40%以上。可以说，这是多年来最冷的一个“金九银十”周期。

其实，楼市之所以经历史上最冷的“金九银十”，根本原因不外乎三点：

第一，从价格周期而言，热点城市特别是一线城市的房价经历2016年的暴涨之后，短期内上涨空间和动力极为有限;

第二，从供求关系而言，经历2016年的去库存和改善型性需求的释放之后，中国楼市供求关系已经基本完成了逆转，基本居住需求基本满足，除了一些继续改善的，单纯的首套居住需求购房已经无法持续过去的量;

第三，当然是因为调控，这是中国人必须意识到的政策逻辑。对于政策，一个极大的误区是有人一直说政策无用，我则一直强调政策有用，政策有用，意味着政策刺激房地产的时候，房价会上涨，政策打压房地产的时候，房价也会下跌，今年热点城市的市场表现已经证明了这一点。

特别是，这一轮政策是史上最为认真的，各种手段无所不用其极，通过限购抑制了投资需求，通过限售控制了交易，通过收紧房贷收紧了流动性，通过限价直接抑制了价格，通过限离为政策打补丁。

所以，要清醒认识政策的作用，记住，只要政策愿意并且愿意做，没有什么管不住的价格。这是理解在中国房价的真正逻辑。

当然，以上分析建立在短期的基础上，短期而言，房地产走势势必会受到政策的影响，无论是热点城市今年的降温，还是今年五六线的上涨，都是政策导致的结果。但正如我之前的文章所言，思考房价，从周期的角度，除了短期，还有中期和长期走势更应该考虑的因素;看清中国房地产的走势，有三个基本的视角：分别是短期、中期和长期;也是三个基本的维度：分别是政策的维度、供需的维度和价格的维度;还有三个周期：一是宏观经济周期，二是金融周期，三是房地产自身的周期。在中国房地产和房价问题上，容易犯的错误，就是不能从这些视角、维度和周期全面的进行预判和考量，也无法从中国城镇化真正的规律透视未来房价的走势，因而结论要么以偏概全，要么错得离谱，要么一厢情愿，要么只是属于宗教层面的祈祷或者情绪的宣泄。

因为目前的调控政策，无论多么严格，都不可能长期坚持。而且，因为有些措施过于情绪化和过于严格，更没有持续性。以本轮所谓加码的“限售”为例，五年十年不准卖基本不可能，因为五年十年后中国房地产面临什么样的情况，不是现在的政策可以说了算的。再比如，推行租赁房，在基本的权利问题没有解决和租房市场的政策没有完善的情况下，租赁市场不可能影响房地产的基本走势。至于什么“共有产权房”，有些地方对“共有产权房”吹捧的和花儿一样，几年以后，对这个政策的非议一定不会比现在的经济适用房小。真正能够稳定房地产市场预期的，仍然是任重道远，只听楼梯响，不见人下来的长效机制。

当然，政策再短，即使出于面子考虑，坚持到今年年底是没有问题的，我们预计在明年年中，房地产政策会在各个城市以各种形式各种名义出现松动。在政策变动的情况下，势必会对房价走势产生影响。但考虑到市场最少有半年的滞后周期，这意味着，房价真正出现变化应该在2018年的年底。当然，对不同的城市，政策变化带来的市场反应仍然不同：

首先，对于15个左右的热点城市，包括一线城市而言，考虑到目前房价处于高位，消化高价格需要时间，加上政策松动会比较滞后，短期政策和市场变化都不会太大，市场整体仍然会处于稳定状态，大涨的概率不大;

其次，被我列入安全行列的那些城市，一旦政策松动应该立即入市，中国还是有20个左右的城市，房价仍然处于低位，无需犹豫;

第三，对于今年上涨明显的五六线城市，现在则是卖出的最好时机，这些城市出现暴涨，纯属政策扰乱，毫无支撑，卖出是最好的选择。

但是，需要特别提醒，除了北上广深厦门杭州的高端物业，全国其他城市的高端物业普遍价格并不高，我认为，这些城市的高端物业是值得高净值人士关注的，无论是投资还是居住。对于高净值人士而言，无需绞尽脑汁研判政策的走向，你只需要明白，好城市的高端物业在任何时候都是稀缺的，短期价格波动不应该成为高净值人士重点考虑的因素。