马光远:为何你不懂?——再谈房地产“变天”
2017-06-14 14:46 来源:中国经营网

每年这个时候,都是各种房地产报告密集出炉的时候,也是各路大神预测房价走势的旺季。面对各种报告和预测,你如何安抚内心的焦虑和恐慌?

关于今年房价的走势,我不再多言。从现在的情况看,我所言的房地产市场“六月变天”已经成为事实,市场的基本面、情绪、博弈的力量对比都在发生变化,这都是不争的事实。

但是,让我感觉特别遗憾的是,一些人将我的“变天”理解成“暴跌”甚至崩盘,而且不断有人在我的微博或者公号留言,问:为什么还没有崩盘,这是非常令人遗憾的,因为我从来没有过判断中国房地产市场短期会出现崩盘。

谈及中国房地产市场一直流行的“崩盘论”,我一直是用“三个100%”来回答:

第一,中国房价100%太高,不承认房价太高不实事求是,但是,如果影响房价走高的因素仍然存在,房价还会更高;

第二,中国房地产迟早有一天100%会崩盘,因为全球所有的房地产市场在经历非理性上涨之后都会崩盘,我从来没有见过没有经历过崩盘的房地产市场;

第三,中国房地产什么时候崩盘,我100%不知道,因为经济学迄今为止无法回答和预测资产价格什么时候崩盘,那些吹嘘自己预测对了某一次房地产崩盘的,不是疯子就是骗子。那些将我归类到“崩盘论者”,要么理解能力急需提高,要么是对我的刻意侮辱。

中国房地产市场的确有那么几个一直“坚持”预测房价崩盘的,现在他们仍然在坚持,希望他们成功。但不要把我和他们归为一类,我认为是对我的侮辱。

当然,我也不是那种坚持“房价永远上涨的”,我自己认为自己属于实事求是派,对于房价的走势,不管对错,完全遵从自己的判断。对于房地产市场的“变天”,这是我最后一次写文章解释。

第一,中国房地产市场最大的特点是“分化”,市场的区域差异特别大。

我在我的所有文章里一再提醒这一点。这意味着什么,就是价格的走势不可能是一致的。北京房价跌,不一定意味着江苏镇江的房价跌。这是个简单常识,也是中国房地产市场最为显著的特征。

我所言的变天,指市场大气候的变化,指预期的改变,以及房地产市场大方向和总体温度,不是指全国房价会统一如何如何,更不是指崩盘和暴跌。

我分析房价的文章中总会提到安全的城市,价格仍然很低的城市,也会提到危险的城市,会提到长期而言值得投资的城市。

甚至在未来,房地产市场真正健康的时候,一个城市的不同品质的楼盘都会价格走势迥异。以北京为例,未来北京的房价绝不会普涨或者普跌,北京的好房子,高品质的房子实在太少了,只有稀缺的优质物业,就是我讲的一个城市“20%”的房子真正有投资价值,北京低端的房子,品质差的房子,长期走势一定是下跌而不是上涨。

所以,未来市场的分化不仅仅指城市的分化,还包括开发商以及楼盘和区域的分化。简言之,未来真正的投资标的,就是我之前讲的三个“20%”:20%的开发商,20%的城市,20%的楼盘。

第二,你一定要记住,没有一个价格叫“中国房价”,每个城市的房价的变动也是不同的。

目前来看,环北京,我一直说很危险的地段开始下跌,这是对的,因为这个区域基本都是投资性购房,这些区域的房子不是“住的”,而是“炒的”,这里只有房子,没有人,也没有鬼。

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马光远

经济学博士,执业律师。兼任CCTV今日观察评论员,律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务。