马光远:房贷收紧透露出什么信号?
2017-02-15 15:35 来源:中国经营网

多家媒体报道,京沪等地房贷政策开始收紧。媒体报道的北京房贷新政的基本内容一是提高了基准利率,房贷利率不低于基准利率9折;二是缩短了二套房的贷款期限,自2月8日起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。而上海一些银行为了缓解房贷余额压力,鼓励客户提前还贷,市场上已经很难寻觅9折以下的房贷。

对于京沪等热点城市收紧房贷,我一点都不奇怪,奇怪地是,为什么现在才收紧。在去年量价齐增,房地产市场大热的时候,房贷利率打折本身就很奇怪,取消打折是迟早的。只是在2017年房地产政策风声鹤唳的时候收紧,就成了外界猜测房地产政策继续加码的由头。

首先需要指出的是,京沪收紧房贷,最重要的信号绝对不是政策加码,继续对房地产市场施压。我在之前很多文章中多次分析,2017年中国经济的日子仍然不好过,在房地产经历狂热后必然调整的情况下,目前的政策力度已经足够大,只要执行到位,并配之以长效机制的慢慢完善,房价上涨的预期自然逆转。在3月份之前,房地产处于自然淡季,并没有出现明显反弹的情况下,加码政策没有太大的必要和意义。

但是,在这个时候出台收紧房贷的政策,也不能完全认为和政策信号无关。尽管在每一次房地产经历一个大的上涨周期之后,为了抑制风险,房贷政策都会出现收紧。商业银行在这个时候收紧房贷,一方面说明他们对未来市场的风险预判在提升,另一方面,对未来整个房地产的走势并不乐观。取消9折利率优惠政策,相当于一次加息,而缩短二套房贷的期限或者鼓励客户还贷,除了减少房贷余额,也是基于风险的考虑。所以,就金融机构的态度而言,2017年整个房贷市场出现2016年那样的井喷状况的概率几乎为零。

2016年是中国房地产信贷史上最惊人的一年,央行数据统计,2016年新增房地产贷款5.7万亿元,同比大幅增长57.9%,占新增人民币贷款比重高达45%,较2015年底的31%提升14个百分点。其中新增个人住房贷款更是高达4.96万亿元,占新增房地产贷款比重为87%,占新增人民币贷款比重为39%,较2015年底的23%提升近17个百分点。个人购房贷款余额19.14 万亿元,同比增长35%。

大家应该记得,去年下半年以来,每月新增贷款,70%以上都是居民购房贷款。在去年下半年,投资投机性购房已经成为主流的情况下,金融机构应该及时取消房贷折扣。在现在取消,其实已经有点晚。

其次,对于这次京沪等热点城市收紧房贷,还应该站在2017年中国经济总体环境,以及全球货币政策出现明显转折的大背景下来理解。去年年底的中央经济工作会议,多次提及要防范风险,将防风险提高至前所未有的高度,特别是杠杆风险和债务风险,更是成为重中之重。

货币政策的重心已经从“稳增长”让位于“防风险”,提出“货币政策要保持稳健中性,适应货币供应方式新变化,调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。要在增强汇率弹性的同时,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫,提高和改进监管能力,确保不发生系统性金融风险。”强调防控资产价格泡沫,意味着今年二套以上的房贷政策肯定会再次加码收紧,这是符合货币政策收紧,以及中国经济防风险的内在逻辑的。

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马光远

经济学博士,执业律师。兼任CCTV今日观察评论员,律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务。