马光远:中国房地产政策出现历史性转折
2016-12-23 11:32 来源:中国经营网

在12月21日中央财经领导小组会议第十四次会议上,抑制房地产泡沫被列为“解决好人民群众普遍关心的突出问题”之一再次被提及。

会议提出:“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫,是实现住有所居的重大民生工程。” 需要提及的是,在去年中央财经领导小组会议上,提到房地产,主题是“去库存”,而现在将房地产视为“重大民生工程”。

笔者认为,这次会议的重大意义不在“抑制房地产泡沫”,而在于让房地产告别经济政策,回归民生和社会政策的基本属性,这无疑是中国房地产政策的巨大变化。

长期以来,房地产作为支柱产业,在稳增长和地方政府创收方面发挥了独特的作用,以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行,房地产都首当其冲,成为对冲经济下行风险的首要工具。同时,土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源,很多地方,土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。对土地财政和房地产的过度依赖,一方面导致房地产行业的种种乱象,同时,随着房价的上涨,房子也逐渐脱离了居住的基本功能,成为资产配置的主要工具。

在这种思维下,中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”。使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子,盖房子为什么,为什么要买房子,这些几乎不是问题的问题,因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。

当房子偏离了“居住”的主题,房地产就会走上歪路。过去多年,各界人士不断呼吁不要把当地产政策定位为经济政策,而更应定位成社会政策和民生政策,这无疑是对的。

但是,由于过去多年来偏离这个主题太远,房地产政策纠偏的任务很重。比如房地产去库存,三四线的库存仍然庞大,却再次助长了一线城市和部分二线城市的疯涨,导致了极为惊人的一次房价泡沫。同时,由于地方政府在房地产中的利益关系,通过各种手段制造住房短缺,比如在土地出让等方面,人为制造供应短缺和恐慌,导致房价进一步上涨。

早在今年5月9日,人民日报在发表“权威人士”谈话时,就明确提出让楼市回归自己的功能定位,不能简单作为稳增长的手段。“权威人士”提出让楼市回归本质,是对过去房地产政策的重大纠偏。“权威人士”醍醐灌顶的提出,“房子是给人住的,这个定位不能偏离”,并且提出要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”,可谓一语中的。

要让房子成为人居住的心灵家园,要让房子回到那些需要住房的人手里。这需要中国房地产制度的重构。而房地产政策从“经济政策”回归到“民生政策”,是制度重构的提前和基础。只有房子不再成为稳增长的工具和地方政府创收的手段,房地产市场才有可能真正健康,房子才有可能回归居住。

当然,要抑制房地产泡沫,让房子真正成为“住的”而不是“炒的”的关键,在于中国房地产制度的重构和长效机制的建立。

早在2013年一次政治局集体学习时,习近平就提出了中国房地产长效机制和制度建设的框架体系。他提出要处理好住房建设上的 “四大关系”,包括:政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系,特别是提出了构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,明确了市场和政府的边界。

而这次中央财经小组会议要求围绕住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,分类调控,地方为主,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,形成长远的制度安排,让全体人民住有所居。

笔者认为,中国房地产制度建设和长效机制的框架基本建立。未来将以居住功能为出发点,以市场和政府各位的定位为基准,在土地制度、住房信贷制度、税收制度、住房保障制度以及交易制等方面构建起合理的、能够满足老百姓基本居住需求的制度体系,房地产将告别“增长工具”,而成为真正的民生产业。

未来长效机制的出发点是民生,是居住功能。而且对市场和政府在住房问题上的定位和边界给予明确界定:“以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障”。关于长效机制的问题,我也会专文论述。

房地产首要的是民生政策,人应该有房子住,这是最基本的要求,可惜在过去10多年,房子成了创收和稳增长的工具,房价泡沫伤害了社会公平,也影响了老百姓的士气。回归到“民生”,这是一次重大的制度纠偏。


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马光远

经济学博士,执业律师。兼任CCTV今日观察评论员,律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务。