马光远:高层罕见三次警示泡沫,房地产泡沫是如何炼成的?
2016-12-23 11:30 来源:中国经营网

12月21日,中央财经领导小组会议举行第十四次会议,会议的主题之一是“解决好人民群众普遍关心的突出问题”。习近平在会议上指出,全面建成小康社会,在保持经济增长的同时,更重要的是落实以人民为中心的发展思想,想群众之所想、急群众之所急、解群众之所困,在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展。

这一次,房地产被作为“人民群众普遍关心的突出问题”在中财小组会议上提出,而去年中财小组会议提到房地产,主题是“去库存”,短短一年,主题突变,很显然和房地产市场基本面的变化有很大关系。

这已经是今年一年以来,高层第三次提到房地产泡沫了:

第一次是7月26日的政治局会议,提出“抑制资产价格泡沫”,尽管没有明确指房地产泡沫,但众所周知,这是指房地产;

第二次是前不久刚刚闭幕的中央经济工作会议,将“促进房地产市场平稳健康发展”列为明年四项重点工作之一,提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。”这应该是中央层面第一次直接提到房地产泡沫;

第三次,则是这次中央财经领导小组会议。考虑到中央财经领导小组在中国经济宏观政策上的特殊地位,在岁末再次提及“抑制房地产泡沫”,而且站在民生的角度,这几乎意味着,高层对今年以来房价的上涨是不认同的,直接将之定性为“泡沫”,这对于明年的房地产市场以及房价的走势具有极其重要的影响。

当然,如果算上5月9日“权威人士”提及“房地产泡沫”,应该是第四次了。

解读中国房价的走势,以及房地产市场,还是应该立足于当下高层对房地产认识和态度的改变,且不可抱残守缺,拿过去的思维和经验来预判明年的市场。

究竟什么是泡沫,房地产泡沫是什么导致的?

其实是经济学上一个迄今为止仍然争论不休的重大难题。别人问我什么是泡沫,我总是回答:泡沫就像个美女,你很难定义什么叫美女,但是,当一个女孩在你面前的时候,你就知道她是不是美女。我的意思,不要去定义什么叫泡沫,这很难,但究竟是不是泡沫,其实很简单。比如中国目前的房价究竟是不是泡沫?如果中国的房价不算泡沫,那就没有什么可以称之为泡沫了。

泡沫是怎么形成的?说法也不一。

被视为“2014年最重要的经济学著作”的Atif Main和Amir Sufi的《房债》探讨了07年美国次贷危机和08年金融危机爆发的原因,特别是美国房地产泡沫形成的原因。他们将美国房地产泡沫归因于“信贷的容易获得”,一些本来没有资格的“三无人员”轻易得到了住房贷款,这是美国爆发金融危机的根源。这种解释,和金德尔伯格在其名著《疯狂、惊恐和崩盘——金融危机史》中的解释是一样的。金德尔伯格认为:“资产价格的主要推动因素几乎总是信贷供给的扩张”,也就是他确立的“资产价格泡沫取决于信贷增长”的公理。当然,在诺奖得主希勒的眼中,一切非理性繁荣都和凯恩斯所讲的“动物精神”有关。他认为应该从人的心理去研究经济兴衰周期,住房投资变化的原因和动物精神理论的所有要素有关,这些要素包括信心、公平、腐败、货币幻觉以及故事。

当然,中国的房地产泡沫既和金德尔伯格讲的“信贷扩张”有关,今年货币政策实质上的宽松是房价上涨的主要原因之一,但也和希勒所言的“动物精神”有关。但,很显然,中国房地产的问题比他们两位探讨的要更为复杂。关于房地产泡沫的问题,我将在以后的文章和关于房地产的专著中详细阐述。

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马光远

经济学博士,执业律师。兼任CCTV今日观察评论员,律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务。