樊纲:论房地产税与长效机制
2017-08-11 16:26 来源:中财网

非常高兴再一次参加博鳌论坛,今年已经是第17届了,我是从一开始就参加的。

  这次给我出的题目是“政策预期”,看到这个题目就想到了去年的话题。去年有若干个话题,其中一个话题是,大家说房价贵是因为地价贵。当时我问的问题是,地价贵不是你们举牌拍出来的吗?你怪谁?一定是你预期未来的房价高于你现在拿的这个地价,你还能赚钱,你才敢举牌拍地。

  然后有人就说,当时我举牌拍地,我相信房价能涨,我这个地价还能挣钱,但我没预期到政策又变了,这就是政策预期问题。

  你怎么能假定政府看着这个房价飙升下去而坐视不管呢?如果去年没有这些政策出台的话,我们现在仍然沉浸在房地产的狂欢当中,房价在飙升,我们在不断买房,然后就是大崩盘,房地产崩盘、金融崩盘。

  这次连首付都可以贷款,有这类的P2P,你怎么能假定政府面对这样的情况坐视不管呢?所以政策在这里面是要起作用的。

  但是反过来讲,这些政策都属于短期政策,待会儿我还会讲什么是短期,什么是长期。

  现在要讨论的是长效机制,今天早上我们谈到了房地产税的事,房地产税不仅是个长效机制,提上议程也是一个非常漫长的过程。

  这是第17届了,我记得我第一届参加的时候就讲了房地产税的问题,每次都讲,讲了十几年。城镇化的问题也是讲了很久,一直提不上日程,这也是一种政策预期。

  长效机制究竟出不出,是依靠利率、首付率、限购这些短期政策,还是建立一些长效机制?现在好像是看到了曙光。我老是说曙光,但你们都认为是黑暗即将到来。

  刚才说的金融风险和房地产的长效机制,在最近一次工作会议上,领导人还提到了要加快出台房地产税,因此现在有些事情也开始逐步明朗。

  讲到长效机制,就要把供给侧、需求侧的这些问题系统的点一点。

  供给侧、需求侧这个词大家都比较熟悉了,以前供给侧、需求侧都是学术界的词,我们只在内部用一用,一般不太敢用,现在中央文件把它写出来了,大家都比较熟悉了,这对我们分析问题也是一个便利。

  供给侧的长效问题首先就是城镇化战略问题,是发展小城镇还是发展大城市的问题。

  土地是有限的,关键是怎么分配,用到什么地方,是遵循城市化的人的行为规律、人的迁移的基本规律,在这个城市化的初期阶段主要发展大城市和大城市周边的这些小城市,搞城市群、城市带,还是违背这个规律去人为地发展小城市?这是我们现在在中国稀缺土地的条件下,土地分配的一个大问题,这是供给侧的基本的问题。

  最近有点起色,尽管还在说城镇化,尽管还在说要发展小城市,但是毕竟最近出了个雄安,给了一块大地,住建部已经开始说要减少给那些人口流出的小城市供地,要增加大城市的土地供给,这是一个重要的供给侧的问题。

  还有土地制度的问题,包含农村的宅基地怎么办,农民进城的过程当中土地流转的问题,这个涉及的问题很多,可以单独讨论。

  为什么我们有的城市地价不高,例如重庆,在山区,人又那么多,它的地价并不高,原因就是房价一往上走政府就供地。老有人说经济学解释不了房地产的问题,其实就是最基本的供求关系问题。

  还有容积率的问题,在这个论坛上我也讲了很多年,我们是土地稀缺程度世界上最高的国家之一,我们把容积率搞那么低,城市是好看了,但是住房稀缺了。

  然后就是租赁市场的问题,这次对租赁市场的发展有了新的契机,确实中国需要发展这一块,我们也特别欠缺这一块,中国的住房自有率是世界最高的,租住率几乎是世界最低的,这是很不正常的一个情况。

  这里涉及的真正的是法律问题,是法律的保障问题,保障租者的权利,保障租客的权利,其它国家都有很多法律保障。

  加上我们的居住问题,我们是个人租赁为主,还是企业租赁为主,怎么能够形成一种良好的市场机制,这里面有很多问题确实值得讨论,总之一大串的问题是供给侧的问题。

  最后讲讲需求侧。需求侧首先要讲一个问题,我们有大量的合理需求,今天早餐会的时候我们的房地产商在讨论是不是还有10年、20年?房地产还有没有发展前途?

  我记得前几年有些经济学家论证中国以后就是低中增长了,不要再想什么7%、8%以上的高增长,其中一个重要原因就是需求没有了,以前有住房需求,现在住房自有率已经这么高了,已经盖了那么多房子,怎么还会有需求?

  你要看看中国的各种区域的人群的住房自有率确实很高,农村可能是最高的,达到了80%,小城镇80%,中等城市80%,大城市也有80%,这么一看确实好像住房需求没了。但是我们正处在城市化进程当中,我们正处在经济发展、收入增长的过程当中。

  不光是城里的人收入提高了要改善居住,这是改善性需求,不是刚性需求。刚性需求是指我家有了一个孩子,或者两个孩子,两口变四口了,我的房子要大一点,这是刚性需求。我说的是一个城市化进程当中的合理需求,就是迁移带来的需求。

  农民要进城,在小城市买个房子,小城市的人要到中等城市,在地级市买个房子,地级市的人要到省会买个房子,省会的人到北上广深买房子。

  这里再强调一下城市化的问题,从过去30多年城市化进程当中的人口迁移,主要进了大城市,这就是城市化带来的住房需求,一样是合理需求。

  大城市人的收入在提高,他要换房子,他要改善居住条件。你说大家有没有房住?都有房住,所以这个不叫刚性需求,房价高他就不买了,他就不到那儿去了,这是他的合理住房需求。

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