下半年房地产预测:资金趋紧 房企或降价保命
2017-08-23 17:22 作者:左俊义 来源:苏宁金融研究院

上半年各项经济数据已经出炉,收入增速、CPI同比等指标颇受我等吃瓜群众关注,因为前者决定了自己的钱包到底是变鼓还是变瘪,后者则决定了每月拿到的工资还能不能买到同样多的商品。

另外,大家都很关心房地产行业的数据,未来房地产销售将往哪个方向变化?房地产行业资金面在变宽松还是在变紧绷?房价会抬升还是下跌?

在此,笔者从房地产行业资金面的角度,来回顾一下上半年发展,并在此基础上分析一下下半年房地产行业会往哪个方向走。

上半年回顾

基本面:销售回落,买地增加

从销售角度看,上半年商品房销售面积增速小幅回落,其中以一二线城市为代表的核心城市销售增速回落幅度较大,但三四线城市销售火爆支撑全国销售数据(参见图1)。


具体来说,2017年6月,30大中城市销售面积增速大幅回落至-33.50%,但全国销售面积增速仍维持在21.37%的高位,这表明核心城市房地产市场在迅速降温,但三四线城市房地产销售火爆。背后的原因主要有两个:

一是核心城市房地产调控措施在加强,使得资金流向三四线城市寻找机会。以南京为例,今年3月南京发布限购政策,规定在南京全市范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停新购新建商品住房和二手住房;已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停新购二手住房;今年5月南京再次发布10条房地产调控政策,包括限售、增加土地供给、禁止捂盘等。核心一二线城市调控措施的加强,使得投机客购房的难度在增加,进而转向调控不严的三四线城市寻找机会。

二是棚改货币化等政策刺激了三四线城市的购房需求。2016年政府规定棚改货币化安置的比例不低于50%,相比于实物安置,货币化安置直接提升了棚改居民的购买能力,这部分货币安置费可以用于购买房屋、购买汽车和购买家电等。可以说,棚改货币化政策既刺激了购房需求、降低了房地产库存,又刺激了相关消费品的销售,拉动了经济增长,可谓一举多得。

从投资角度看,随着2015年以来房地产销售增速转正,拿地和补充土地库存也成为房地产企业2016年以来的重要工作。从土地成交款增速来看,今年2季度土地成交款增速为51.29%,相比1季度16.66%的增速出现大幅抬升,说明房地产企业在2季度又拿下大量的土地(参见图2)。


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