租售同权落地!我们将从中收获哪些好处?又将失去什么?
2017-08-17 17:09 作者:黄志龙 来源:苏宁金融研究院

其次,“租售同权”和机构化住房租赁企业的发展,将可能对房租形成较大的上涨压力。其影响过程大体有以下两方面:

一是“租售同权”中“权”的租金溢价。在大多数城市,房租仅反映了住房居住功能的价格,并没有附加城市公共服务的溢价。一旦“租售同权”实施后,租户享受租赁住房上附加的公共服务溢价,将在房租上体现出来。比如,租赁房每六年一个学位,通过充分的市场交易后会有一个合理的估价,该价格将分期折算到房租上。因此,不同学区的租赁住房的房租溢价将会有差异。

二是住房自有率的下降,伴随着房租的上涨。当前,我国住房租赁市场是完全充分竞争的市场,房租价格完全反映了租赁房屋的供需关系和居民的购买力增长情况。然而,租售同权后,租房需求会增加,同时租赁住房的供给方市场集中度会上升,机构化租赁企业的出现,则会提升房企的定价权。

以较为成熟的美国住房租赁市场为例,住房自有率与房租涨幅存在一定的反向关系——2005年以来,美国住房自有率持续下降,至2016年6月达到阶段性低点62.9%,在此期间美国房租价格持续上涨,住房租金指数从230上升到309.8,涨幅达到34.7%,而同期美国CPI累计涨幅仅为23%(参见下图)。


对此,美国Global Macro Monitor的研究认为,美国住房租赁领域经过整合后,少数几家公司和房地产信托企业控制了较大比例的租赁住房供应,一旦供应向少数公司集中时,将显著增强其对房租的定价能力,导致美国许多地区房租的持续飙涨。随着中国住房租赁企业的集中化发展,住房租赁市场散户化和完全自由竞争的时代势必终结,房租上涨的压力也将显著攀升。

“租售同权”的前景几何?

“租售同权”的前景很美好,能否真正落地,似乎并不乐观。从最近的一些新闻报道看,广东资深教育界人士指出,租购同权中的“权”,只是指符合条件的租户子女可以拥有就读公办学校的资格,并不是拥有读名校的资格。广州一直以来都有“具备正规租赁合同就有可能入读公校”的规定,新政措施并无多大变化。

武汉市教育部门相关负责人表示,武汉已于多年前出台《居住证服务与管理暂行办法》,明确租房子女能够就近入学享受义务教育,但条件是当学区生源不足时,符合条件的租户子女才能就近入学,学龄儿童户口、父母户口和家庭住房三者一致者优先安排就近入学,第二顺位是有房无户者,最后才是租户子女。

即便是在全国基础教育的高原地区——北京市西城区,也没有完全把非京籍、租赁住房子女的教育之门给堵死,但是前六位优先入学的子女无不都需要本市户籍和房屋产权为前提条件,只有当学位资源充足的时候,才会考虑给予租户子女入学资格,且需要办理多达26种证明材料。

由此看来,在人口流入规模比较大的一、二线城市,教育资源的不均衡导致优质教育资源短缺,使得“租售同权”的理想很丰满,但是现实落地存在不小的难度。


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