房地产会成为中国经济最大的“灰犀牛”吗?
2017-08-17 16:41 作者:​黄志龙 来源:苏宁金融研究院

从日本房地产泡沫破灭前情况看,1982年日本不动产和个人按揭贷款占商业银行贷款比重分别为6.5%和11.2%,二者之和为17.7%,1990年房地产泡沫破灭前夕不动产和个人贷款占比达到11.4%和15.9%,二者合计达到27.3%。2012-2016年,我国个人住房贷款、公积金贷款和房地产开发贷款三者之和占金融机构贷款总额的比重从20.7%迅速攀升到26.1%,已经接近日本房地产泡沫破灭前的水平(参见下图)。


再来与美国进行对比。美国在次贷危机爆发前,全美住房抵押贷款占金融机构贷款比重在2006年9月达到峰值42%,次贷危机爆发后持续下行至2017年二季度末的33%。就当前而言,我国的房贷占比与美国的历史峰值仍有较大的差距,其原因可能是:中国企业融资以银行信贷间接融资为主,而美国的股票、债券和股权市场十分发达,银行信贷间接融资比例较低。但是,近年来中国房贷的增速却远高于次贷危机前2000-2007年美国房贷的增速(参见下图),行业集中度过高的风险凸显。


第四,中国居民加杠杆购房的安全边际已达到极限。

一方面,居民购房抵押率已超越安全边际水平。自2013年以来,我国居民购房抵押率不断攀升,2016年已经达到了历史新高57.21%,短短四年上升接近一倍,也超越了次贷危机前2004-2006年美国居民购房抵押率(56%)的水平(参见下图)。

另一方面,房贷急剧增加是居民部门杠杆率快速上升的主导力量。央行统计数据显示,2016年末居民部门银行贷款余额(含公积金贷款)为37.42万亿元,占GDP比重正好为50%,接近2010年居民杠杆率(27.3%)的两倍。其中,房贷(含公积金贷款)规模为23.1万亿元,占居民总负债的规模达到62%,占居民中长期贷款的比重更是达到了历史峰值82.8%。今年以来,随着房贷政策收紧,房贷占居民总贷款和中长期贷款的比重也分别回落到58.8%和78.8%,但仍处于历史高位水平(参见下图)。

与此相应的是,美国按揭贷款占居民负债的比重曾于2008年达到75%的历史新高,2016年已逐渐回落到66%左右(参见下图)。如果以美国作为参照标准,中国居民房贷的整体安全垫仍是相对较高的,爆发大规模违约风险依然较低。但是,在投资炒房比例较高的地区(如燕郊等环京地区),按揭抵押率可能高达70%以上,随着这些地区房价大幅回落,区域性房贷违约的风险不容忽视。


最后,“灰犀牛”能否造成巨大的破坏力,关键在于“灰犀牛”是否会跑起来。如前文所述,短期内由房地产市场引爆的金融危机可能性依然较小,决策部门通过短期抑制需求的调控政策,辅之以行政手段,已经压制住房价上涨的势头。但是,房地产泡沫的“堰塞湖”依然高悬,房地产这只“灰犀牛”最终是否会跑起来,不仅取决于内外经济环境的变化,更取决于决策部门能否果断出台强有力的长效机制。


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