房地产调控收紧 挤出资金去哪里了?
2016-12-08 16:44 作者:石大龙 来源:苏宁金融研究院

从10月开始,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山、南昌等 21个城市先后出台楼市限贷限购政策,加码房地产调控。迄今楼市调控政策已出台一月有余,销售增速放缓,房价涨幅回落,但热点城市的房价并没有如购房人所期待的那样出现大幅下降。未来热点城市房价怎么走?楼市调控挤出资金又去向哪里?这是本文需要回答的问题。

调控首月销售增速放缓,房价涨幅回落

从销售面积来看,10月份商品房和住宅销售面积同比分别增长26.4%和 26.0%,较9月份分别减少7.6和9.3个百分点。销售额方面,10月份商品房和住宅销售金额分别同比增长40.1%和38.3%,较9月份分别大幅下滑16.0和22.9个百分点。综合上述两方面,10月份住宅销售面积和销售金额增速均出现了明显下滑(参见图1),调控效应已然显现。


值得注意的是,本轮调控目标明确,热点城市销售面临较大幅度调整,其余广大二三四线城市去库存大方向不变,受调控影响有限。根据Wind数据,30个大中城市10 月商品房成交套数同比下降0.04%,其中一二三线城市同比增速分别为-6.54%、-9.61%、30.38%,三线城市增速依旧保持高位(参见图2)。根据苏宁金融研究院统计的高频数据,11月热点城市楼市成交进一步降温,带动全国销售增速持续下滑,受2015年末楼市复苏带来的高基数影响,预计未来销售增速将加速回落。


热点城市房价涨幅也明显回落。Wind数据显示,10月份,70个大中城市中,一线城市新建住宅价格指数环比上涨0.5%,涨幅较上月大幅回落2.6个百分点,二线城市新建住宅价格指数环比上涨1.6%,涨幅较上月回落1.3个百分点(参见图3)。国家统计局的数据显示,15个一线和热点二线城市中,10月上半月新建住宅价格环比下滑的有2个,分别是深圳(-0.3%)和成都(-0.1%),10月下半月新建住宅价格环比下滑的增加至7个,分别是北京(-0.4%)、天津(-0.2%)、上海(-0.1%)、厦门(-0.1%)、郑州(-0.1%)、深圳(-0.1%)、成都(-0.2%)。由此可见,随着楼市调控收紧,热点城市房价涨幅出现明显回落。


热点城市房价整体将维持高位震荡态势

上文的分析表明,热点城市的房地产调控政策取得了明显成效,那么未来热点城市的房价会出现大幅下降吗?苏宁金融研究院认为,核心热点城市的房价不会出现快速、大幅下降,整体将维持高位震荡态势。

一方面,核心热点城市房地产库存较低,供求关系处于失衡状态。根据克尔瑞的数据,10 月库存去化周期低于5个月的城市共计11个:上海、南京、郑州、杭州、南昌、宁波、常州、长沙、佛山、广州、武汉(参见表1)。克尔瑞的数据同时显示,北京、上海、广州、深圳、杭州等热点城市库存绝对水平10月份环比也出现下降。


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