嘉实京东仓储基础设施REIT吸金超700亿 公募REITs持续扩容

本报记者 顾梦轩 夏欣 广州、北京报道

岁末年初，公募基金再添喜讯。1月9日晚间，2022年首单REIT基金——嘉实京东仓储基础设施披露认购结果。据了解，嘉实京东仓储基础设施REIT发行当日便提前结束募集并进行比例配售。

从发售情况来看，嘉实京东仓储基础设施REIT面向公众投资者募集总额为0.45亿份，认购价格为3.514元/份，公众认购金额超341亿元。从配售比例来看，最终公众发售配售比例为0.46%。按照发售公告信息，嘉实京东仓储基础设施REIT基金计划募集总额17.57亿元，最终发行累计吸引了近720亿元资金参与。

项目运营良好

据了解，嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产为京东在重庆、廊坊、武汉的三处高标准仓库。招募说明书显示，各项目历史运营情况良好，近3年及一期项目总体保持盈利，投资回报良好，年均经营性净现金流为正，疫情期间也未发生减租、免租情况，现金流稳定，市场风险更低。

据嘉实基金介绍，重庆项目所在的重庆市经济发展迅速，项目的建造品质较好，区位位于物流集聚区，租金单价与周边可比物业相近，资产价值为6.24亿元，由于2016年2月建造之初成本较低，因此当前市场价值较高。

武汉项目所在地武汉市呈现全面恢复、快速增长、质效提升、稳中向好态势，极大提升了物流行业景气度，截至去年上半年项目评估价值较账面价值增值幅度高达130.91%。

廊坊项目虽运营不满3年，但符合发行条件，廊坊市属于环京主要物流节点城市，凭借天然的区位优势承载了北京外溢的区域性物流商贸职能，成为了地区性物流中心和全国物流节点区域，因而对于仓储物流尤其是高标仓的需求较为旺盛。“项目京东物流自租的租约长度为6年，高于业内平均水平的3年，且运营至今出租率为100%，已进入稳定运营阶段。”嘉实基金有关人士表示。

该人士指出，三个项目均可实现长期稳定收益。从需求角度来看，京东物流对于高标仓需求是长期持续的，综合搬仓成本和业务需求因素，京东物流持续以符合市场价格水平租赁的可能性较高，项目出租率大概率可保持稳定，具备持续运营能力。从所属行业来看，运输、仓储和物流平台管理是物流的三个核心环节，项目公司所持有的仓储物流基础设施在物流领域中发挥着关键性作用，未来发展空间巨大。

从此前嘉实京东仓储基础设施REIT网下询价结果能看出这只REIT基金的受欢迎程度。有关数据显示，该只产品询价阶段受到网下资金青睐，网下发售累计吸引资金465.06亿元，拟认购份额数量总和132.344亿份，为网下初始发售份额数量的126.04倍，公募REITs产品再现了百倍的认购倍数。

嘉实基金方面表示，嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产均在物流核心节点城市，京东物流在当地租赁需求较强。具体来看，廊坊和重庆项目，京东物流拥有大量自动化设备，退租及切换成本较高。武汉项目属于核心成熟位置，周边无大面积空置仓源，向外围搬迁会造成综合运营成本上升。此外，随着电商需求逆势增长，京东物流过去两年业务经营规模和市场占有率等受影响不明显，具备持续整租的实力。且仓储物流类REITs具有一定的稀缺性，嘉实京东仓储基础设施REIT是首单民企仓储物流公募REIT，是市场上稀缺的高标仓储类REIT产品。

与股、债资产相关度低

事实上，公募REITs在过去相当长一段时间内都在持续扩容。从2021年的生物质发电、污水处理、高速公路、高科技产业园区、仓储物流，到2022年的清洁能源、医药产业园、保障性租赁住房，再到2023年即将迎来的光伏发电、海上风力发电等，REITs产品资产领域一再扩展。

2022年12月27日，首单生物医药产业园REITs——华夏杭州和达高科产园REIT正式登陆资本市场，上市当日二级市场价格上涨8.94%，周内上涨9.29%。两天后，12月29日，市场首批新能源公募REITs申报——中航基金和中信建投基金各自申报了1只新能源领域基础设施REITs产品，这是市场上首批新能源公募REITs。

同样在12月29日，中金基金也新申报了1只产业园REIT，专项计划名称为中金-湖北科投光谷产业园基础设施资产支持专项计划，原始权益人则是湖北省科技投资集团有限公司。

上述几只公募REITs新产品的上报，不仅意味着这类产品数量的快速扩容，同时也是底层资产持续丰富化的表现。基础设施REITs试点范围的进一步扩大，也有助于推动更多优质项目发行上市。

2022年9月底，中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT及富国首创水务REIT等首批五单扩募项目正式获交易所受理，市场将迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局。

公募REIT为何会受到基金公司和投资者的追捧？

华夏基金基础设施与不动产投资部负责人莫一帆在接受本报记者采访时表示，公募REITs主要投资于成熟优质、运营稳定的基础设施项目，与传统股债风险收益有显著差异。因此，与股票、债券等其他金融资产关联性低，风险分散效果也较好，具有较高的配置价值。整体而言，公募REITs的预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。

嘉实基金方面指出，首先，公募REITs产品具有强制分红的要求，投资人的收益来源为投资REITs的资本利得及股息收益，整体也呈现出较低回撤和稳健回报的特点；其次，公募REITs底层资产满足优质投资标的要求，与股票相比具有一定抗跌属性，受到了保险和银行理财等各类机构资金的青睐，并将之纳入投资组合。

嘉实基金方面还指出，机构投资者和公众投资者的踊跃认购，配售比例屡创新低，最核心的还是各类投资者看好这类资产的赚钱效应和长期投资价值。该类产品发展初期，资产的稀缺性也较为突出，随着未来公募REITs发行的常态化和扩募的落地实施，投资者未来对该类资产价值的认识也会更为成熟，只有资产优质、基金管理人主动管理优秀、项目运营成效显著等产品，才会受到资金的持续青睐。

天相投顾基金评价中心分析，从前期已发行的公募REITs过去的运作来看，尽管受到疫情冲击、经济增速下滑等因素影响，但整体运行仍较为平稳。从2022年披露的定期报告来看，公募REITs可供分配金额也基本符合预期，这表明公募REITs在当前权益类市场波动性较大的情况下，能够为投资者提供一个相对稳健的收益来源。

强制分红

截至目前，24单已发行产品全年走势稳健，规模突破780亿元。从业绩来看，2022年全年，全市场有2022年业绩的公募REITs基金表现尚可。从二级市场表现来看，Wind数据显示，2022年，24只公募REITs基金有9只涨幅为正。其中涨幅最高的是中金普洛斯REIT，该基金全年涨幅13.93%。

公募REITs的业绩受哪些因素的影响？富国首创水务REIT 基金经理李盛指出，REITs产品的业绩可以分两个层面看待：首先是REITs产品的底层资产本身的经营业绩，例如租金、污水处理费、高速通行费等收入端以及包括人工、能源、原材料等成本端的变化情况，影响因素包括宏观经济、区域经济、行业政策和行业特性等，也与基金管理人及运营机构的业务运营、成本控制能力有一定关系。其次是REITs产品二级市场表现，长期而言，REITs产品的二级市场表现与其本身的经营业绩正相关，但短期的波动还受到利率、资本市场波动、交易情绪等多种因素的影响。

“投资人持有公募REITs，主要的收益分为两部分，一是当期分红收益，二是资本利得。”莫一帆表示，公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目。底层项目租金等经营收入，除去各项成本后得到项目净利润，经过调整后得到的基金层面可供分配金额，公募REITs具有强制分红的特点，需要将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。因此，投资者可获得相对持续、稳定的当期分红收益。这部分收益主要受项目底层资产质量及运营管理水平营销影响。

“同时，公募REITs可以在二级市场自由流通，在市场供给、市场情绪、流动性、底层资产运营情况等多种因素的影响下，其二级市场价格会出现波动，因而可以获得资本利得。这部分收益主要受二级市场供求和投资者交易情绪等影响。”莫一帆说。

2023年将持续扩容

据媒体报道，此前发改委投资司副司长韩志峰透露，2023年力争REITs发行数量达到60只，发行规模达到2000亿元；意味着未来一年发行审核速度将会提升，效率提高，同时发行规模将会超过已发行数量的1倍以上。

天相投顾基金评价中心预计，2023年，REITs产品仍将火爆，因为目前整体来看REITs产品规模不大，仍属于稀缺资产，市场认可度高。此外，REITs产品有利于盘活存量资产，为新基建投资提供增量资金来源，也会得到各项政策的支持。

展望2023年，李盛指出，REITs市场将通过新发和扩募等方式继续扩容，一些新的资产类型将陆续面世，市场可能维持一定的热度。但随着市场容量的增加，投资人对REITs产品的认知程度进一步提升，REITs产品的二级市场价格可能会趋于理性，波动率在一定程度上有所下降。

莫一帆提醒，投资者在参与REITs投资时，需要注意以下可能出现的风险。

第一，底层资产运营风险。莫一帆指出，公募REITs投资集中度高，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券（ABS）并最终投资于基础设施项目，因此公募REITs收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能受经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于预测数据，存在基金收益率不达预期的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。

第二，二级市场价格变动风险。莫一帆分析，公募REITs在证券交易所上市交易，二级市场的价格波动将直接影响投资人的投资收益。投资者需仔细研究REITs投向的底层资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出投资判断。

莫一帆认为，如果二级市场价格出现比较大的回撤，可能是逢低布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨，显著超出其内在价值，短期内不建议追高。“整体看来，公募REITs的投资还是要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资人自身的投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。”莫一帆说。

（编辑：夏欣 校对：颜京宁）