第一太平戴维斯：中国物流市场增容空间广阔 物流地产潜力受关注
本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
近年来，物流市场已成为全球投资者关注的焦点。与传统资产相比，物流资产仍有相对较高的资本化率。随着电商渗透率的逐步上升，以及及时生产（Just In Time，又译为准时生产、实时生产）向预生产的转化，为仓储业绩长期增长带来保证。
第一太平戴维斯日前发布的《中国物流地产》专题报告（以下简称“《报告》”）指出，目前新冠肺炎疫情在全球范围迟迟未散，多国供应链及生产饱受冲击，但同时也刺激了全球对中国产品的需求，导致出口在2021年同比增加21.2%至21.7万亿元，贸易顺差上涨20.2%，达到4.4万亿元。
第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部负责人罗瑾向《中国经营报》记者表示，在产业和消费升级两大因素驱动下，物流地产正成为中国房地产市场中发展最快的领域之一。越来越多的开发商、投资者关注到物流地产的潜力，也对物流地产的数字化和低碳化提出了更高要求。
物流资产备受资本青睐
《报告》显示，出口曾是国内仓储重要的需求来源，随着更多市场陆续打开，出口增长势头不减；而国内消费增长、产品更新迭代，消费者对物流配送要求更加严苛，也使得物流行业的升级潜力越发被各方关注、看好。
“中国政府已出台多项政策及规范，并将物流列入新基建领域，支持相关投资与建设，同时以此促进欠发达地区发展。”《报告》指出，具体包括通过降低物流成本，为关注消费的中小企业创造经济活动等方式缩小城乡差距。
罗瑾告诉记者，新物流设施的铺设将采用明确的自上而下的方式，且拥有长期愿景，包括在2025年之前建成150个先进物流枢纽，根据农产品产出需要建立30个全国性和70个区域性冷链物流基地等，同时与农业等其他经济部门相协调，满足更广阔的国家战略需求。“物流枢纽、主干线路、区域配送中心和最终配送节点等功能均已得到明确。”
尽管中国物流产业发展如火如荼，但相较发达国家在人均保有量上仍差距较大。第一太平戴维斯数据显示，中国约有8000万平方米的甲级物流设施，人均拥有0.06平方米；而日本人均拥有甲级物流设施0.2平方米，美国为0.8平方米，澳大利亚则达1.3平方米。按此推算，中国物流市场未来仍存在广阔的增容空间。
冷链业也面临着相似的供应不足问题。数据显示，中国城市人均冷库体积约为0.152立方米，而美国达到0.571立方米，印度则为0.312立方米。
“在过去五年，诸多不同类型的投资者纷纷入局物流地产行业。在市场整合之前，参与者的数量还会进一步增加。”罗瑾表示，最终的市场领先者将会采用由地产科技支持的自动化设备，在降低成本、提升效率之余，秉持可持续性标准。“他们还将建立广泛的设施网络及次级物业，为全国领先的零售商、第三方物流及电商平台提供一站式解决方案。”
《报告》同时认为，在中国和世界范围内，资本持续追逐房地产热度不减，也给所有资产类别的收益率带来压力，而物流资产在展现较为丰厚的投资回报之余，同时迎来了第三方物流、电商和零售租户的上升需求，因而备受资本青睐。
“由于物流资产价格攀升，目前其收益率相较十年前已减半，一线城市物流资产收益率徘徊在4.5%～5.5%之间，正逐步趋向与市中心甲级写字楼相当的水平。”《报告》指出。
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