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粤海置地“发家史”:从啤酒生意到地产版图
2020-11-22 12:22 作者:陈婷 来源:中国经营网

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

近期,粤海置地控股有限公司(0124.HK,以下简称“粤海置地”)发布一则关联交易公告称,拟收购江门粤海51%股权和惠阳粤海全部股权,总代价12.28亿元。

经过股权穿透可知,上述标的最终由粤海置地控股股东广东粤海控股集团有限公司(以下简称“粤海控股”)控制,故凭借这两笔交易,粤海置地再次从母公司手里获得两宗土地。

事实上,自2013年转型房地产业务以来,粤海置地拥有的大部分项目由母公司输送。2019年以前,粤海置地几乎没有通过公开市场拿地。在项目较少的情况下,粤海置地的盈利水平持续波动,业绩表现上演“过山车”。

在房地产行业,粤海置地可谓“新兵”,但其前身是在啤酒市场混战20多年的“金威啤酒”,彼时业务遍及全国。

5年前,时任粤海置地主席的黄小峰曾公开表示,公司转型房地产不易,发展方向尚未明晰,但信念感极强,直言“总之就是做房地产”。5年后,粤海置地方面仍对《中国经营报》记者表示:“未来,粤海置地将坚持做大做强。”

不可忽略的是,粤海置地当前主要倚重粤海城西北部项目,其他项目最快的也需到2022年下半年竣工。如何在此段时间内平稳过渡,仍是摆在粤海置地面前的一场考验。

借啤酒厂发家

作为粤海置地的前身,金威啤酒曾经在华南啤酒市场占有一席之地。高峰时期,金威啤酒在深圳的市场份额曾占到七成左右,转让前拥有8个生产基地,其中5个分布在广东。

2013年2月5日,金威啤酒以53.8亿元向华润雪花啤酒有限公司出售9间全资附属公司的全部股权及若干贷款及债项,即转让公司全部啤酒业务,只保留金威啤酒一厂位于深圳市罗湖区的一处土地(以下简称“金威啤酒一厂土地”),作为未来房地产业务的发展核心。

同日,金威啤酒公告表示,公司将转型房地产开发及投资,公司名称也由“金威啤酒”变更为“粤海置地”,并公布了利用金威啤酒一厂土地进行开发房地产项目的时间表。

公开资料显示,金威啤酒一厂土地位于深圳市罗湖区布心片区,属于该区域最大的一块工业用地,占地面积近9万平方米,并已于2012年8月获准纳入深圳市第四批城市更新单元计划,公司拟通过更新改造实现产业转型升级。

彼时,深圳布心片区缺乏中高档商业设施,故有投资者认为,如能完成工业用地向商业用地的转换,将给粤海置地带来巨大收益。

不过,根据金威啤酒公布的计划,该商业项目共分3期开发,预计2016年第一期落成,并开始进行销售和招租。最后一期将在2019年建成出租,项目整体投资金额将达36.2亿元。这也就意味着,“从零开始”的粤海置地也要到2016年才能开始实现营收。

2016年6月,粤海置地以22.67亿元的代价收购了金威啤酒一厂土地的使用权,将其重新发展为商业用地及新型产业用地,拟打造一个珠宝主题的多元商业综合体,即后来的“粤海城”项目。

值得一提的是,为专注发展“粤海城”,黄小峰在2017年曾表示,由于项目投入大,当年不考虑拿地。至此,粤海置地在2016年、2017年均未补充土地储备。

而支撑粤海置地度过上述“艰难岁月”的是来自母公司的一个住宅项目。2015年3月,粤海置地以4亿元的低价收购粤海控股一家全资下属公司股权和债权,从而拥有广州番禺“如英居”项目80%的股权。

这个马上可以入市销售的项目为粤海置地带来了稳定的收入,2015年及2016年,公司的收入同比增幅分别为24971.22%和27.3%。

2018年末,“粤海城”首期项目物业开始预售。2020年6月,项目完成竣工备案并交付。截至2020年9月末,“粤海城”项目累计发展成本及费用合共52.65亿港元,至今仍为粤海置地发展房地产业务的重点项目。

业绩“过山车”

即便有“粤海城”项目在手,但其开发进展缓慢,无法使粤海置地平稳度过转型期。

2018年,母公司再次向两年未补充土地储备的粤海置地伸出了“援手”。彼时公告称,粤海置地以11.73亿元向粤海控股旗下公司收购广粤房100%股权,从而获得“拾桂府”“宝华轩”两个即可入市销售的住宅项目。

而究其近年来的业绩表现,粤海置地也因依赖母公司的“输粮”大起大落。

2015年~2019年,粤海置地的营业收入分别为8.58亿港元、10.92亿港元、1.87亿港元、3.12亿港元、18.37亿港元,同比增幅分别为24971.22%、27.28%、-82.9%、67.34%、487.88%。公司的经营性现金流分别为5.32亿港元、-2.78亿港元、-6.08亿港元、0.83亿港元、-3.12亿港元。

对于业绩出现“过山车”情形,粤海置地方面对记者表示:“由于房企的物业项目发展期较长,在项目较少的情况下,一般房企的盈利较波动属正常情况。公司持续经营净利润从2016年的1773.4万港元发展至2019年的3.41亿港元,到前期优质项目今年中期的集中释放,属于公司发展壮大过程的正常表现;后续公司将继续按照自身战略规划推动业务持续稳健发展。”

而记者也注意到,粤海置地尝试做出改变。2019年开始,粤海置地的身影出现在公开招拍挂市场上。当年9月,粤海置地竞得位于广东省江门市一宗地块,成交价约为9.19亿元。

上述地块规划用途为商服及住宅用地,占地面积约5.97万平方米,计容总楼面面积上限约16.42万平方米,平均土地成本约为5599元/平方米。

2020年5月,粤海置地落子珠海,以总价22.95亿元拿下珠海金河东路北侧20032地块,成交楼面价达13768元/平方米,溢价率35%。该地块位于金湾区金辉路西侧、金河东路北侧,航空新城区域内,为二类住宅、商务、商业、城市道路用地,宗地面积为6.61万平方米。

至此,粤海置地布局粤港澳大湾区的版图隐现。

粤海置地方面亦对记者直言,目前主要着眼于研究广东省及其他国内一线城市房地产发展和投资的机遇,尤其考虑“深耕湾区”。

短期收入倚重单一项目

截至2020年9月30日,粤海置地今年前三季度实现收入33.83亿港元,同比增长342.1%;归属于公司持有者净利17.24亿港元,去年则亏损6142.7万港元。

公告显示,粤海置地收入增加主要原因是来自销售持有待售物业的总楼面面积增加。“粤海城”项目西北部土地兴建的物业已于2020年6月完成竣工备案并开始交付物业予买家,由于“粤海城”项目西北部土地兴建的物业利润率较高,导致收入及溢利较2019年同期大幅增加。此外,报告期内公司加快推售“拾桂府”项目住宅,为公司收入作出贡献。

从公司现有主要物业来看,粤海置地已竣工持有待售的物业中,除“如英居”车位外,“粤海城”西北部土地的总楼面面积最大,约为11.47万平方米,累计已交付面积占可供出售面积的比例也最低,为18.4%,其次为“拾桂府”项目(73.4%),如英居”住宅和“宝华轩”住宅则已达94%以上。

而还在发展中的持有物业及投资物业中,“粤海城”项目北部土地和南部土地预计分别在2022年下半年和2023年竣工备案,陈垣路项目和珠海金湾项目则预计分别在2022年下半年和2024年竣工。

在这过程中,粤海置地如何维持公司日常经营的稳定发展,以及如何解决日常所需资金?

粤海置地方面对记者表示,截至2020年6月30日,公司账面货币资金余额约23.94亿港元。各下属项目公司已足额投入自有资金,项目建设资金均已妥善安排筹集,各在售、待售项目剩余货值庞大,公司具备维持稳定经营及稳健发展的资金储备,并考虑通过不同的融资方式及渠道获得资金,确保有足够财务资源支持各项业务发展。

只不过,粤海置地的发展仍一时无法摆脱对母公司的依赖。2020年上半年,粤海控股将下属三家从事房地产开发及投资的全资附属公司委托给粤海置地管理;就在近期,粤海置地再度从母公司获得两宗土地;11月13日,粤海置地又公告称,与粤海控股订立若干物业管理服务合同,内容有关粤海控股向粤海置地提供物业管理服务。

(编辑:赵毅 校对:颜京宁)

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