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华润成都一项目商铺销售“服务费”超房价 款项去向成谜
2020-10-20 11:32 作者:陈雪波 来源:中国经营网

本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

“我们第八期项目的商铺剩下的已经不多了,前面几期商铺都已全部租出去了。”近日,在成都华润二十四城最新一期商铺销售现场,置业顾问向《中国经营报》记者介绍了商铺的发展前景。但前一期商铺实际上并没有如她所说“经营良好”。

记者在二十四城第七期商铺负一层看到,在开业一年多后,仍有多数商铺未开始营业,甚至还没有装修痕迹。商铺业主邓梦(化名)告诉记者,她原本在购买之初就与租赁公司签订了租赁协议,但过了免租期之后并没有收到过租金,反而被同时解除租赁协议,她还怀疑自己被要求多付了50多万元房款。

此前红星新闻报道,该项目由渠道商上海墨聿资产管理有限公司(以下简称“上海墨聿”)负责销售,后者又将项目转手给成都途安房地产经纪有限公司(以下简称“成都途安”)进行销售。对于多出的数十万元款项,华润成都发布声明称并不知情,并将追究中间商责任。

事件曝光5个月后,有业主近日向记者反映,目前租赁公司还没有支付商铺的租金,而购房合同外的款项也没有得到正式解释。

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开业一年多后,多数商铺仍处于空置状态,商铺“招商中心”亦没有开门。陈雪波/摄影

包租协议被中止

今年3月,蔺梅梅(化名)收到一封邮件,拆开发现是一份解约函。其中显示,她名下华润二十四城柒公馆一间商铺的租赁协议将被解除,原因是受经济环境以及电商冲击导致实体店经营困难,大部分商铺处于空置状态,导致公司经营困难。

让蔺梅梅无法接受的是,当初购买这套商铺的原因,即是当时销售人员介绍,商铺将会由华润统一打造、招商,有央企背书她才下定决心购买。在她看来,如果是疫情影响免租3个月可以接受,但大幅降租或者解约有点不合情理,如果这样当初就不会购买这套商铺。

根据当时的租赁协议,商铺将于2019年7月开业,从2019年8月开始计算租金,且注明“甲方已于2018年11月29日签订《四川省商品房买卖合同(预售)》时提前一次性收取完自2019年8月1日至2020年7月31日的租金。”承租方四川震川企业管理咨询有限公司(以下简称“四川震川”)及业主都向记者证实,协议中提到的一次性收取的租金已直接抵扣房款,没有经过业主之手。

遇到这个问题的不只有蔺梅梅一个人,邓梦同样得知自己的商铺也会被解约,但因住址调整没有第一时间收到解约函,她得知消息比其他业主迟了一段时间。据其介绍,购买商铺的时候,自称为华润销售的人员表示这些商铺能够直接由华润招商、出租,业主可以享受稳定的租金收益。而当时签订购买、租赁协议都是在同一个销售人员的带领下完成的。

记者来到柒公馆商铺负一层看到,现在有少数美容店、火锅店在营业,但超过一半的店铺没有开门,甚至有大量商铺处于毛坯状态。挂有“招商中心”店头的一个商铺被钢锁锁门,屋内除桌椅外看不到更多办公用品,门前丢弃的一个易拉宝上还公示有商铺房源租控表,邓梦购买的商铺即在其中。

记者联系到承租方四川震川的一位业务代表表示,解除租赁合同与疫情、市场因素有关,当初(商定的)返租价格比较高,现在也在和业主沟通合理降租的问题,但业主都不太同意,给业主的租金已经支付到了今年8月份了。

记者咨询多位业主,他们确认第一年的免租期租金名义上是用于抵扣房款,但亦未收到过免租期后的租金。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉记者,房地产商在销售商品房时与买受人约定,在出售后的一定期限内由该公司以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报,即为售后包租。售后包租是明令禁止的违法行为,违反了《商品房销售管理办法》等相关规定。但如果项目开发公司与租赁公司没有明显的关联关系,在法律层面很难判定为售后包租。

“之所以国家禁止售后包租,正是因为其风险很高。如果购房人因开发商能售后包租而购买房子,奢望以后当个挣钱的包租公、包租婆,将宝压在开发商身上,有时候会损失惨重。”王玉臣表示。

70万元“服务费”

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