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房企融资难宽松 监管要求银行放贷“只减不增”
2020-08-14 18:10 作者:郝亚娟 张荣旺 来源:中国经营网

本报记者 郝亚娟 张荣旺 上海报道

近日来,“央行出台‘345’规则,旨在控制房地产企业有息负债规模”的消息引起业内广泛关注。《中国经营报》记者采访多位银行人士,均表示未收到此文件。一位资深银行人士表示:“这个文件去年就‘传’过一遍。”

不过,记者采访了解到,“控制房企有息负债规模”已成为银行开展涉房业务的“潜规则”。中部某城商行金融市场部负责人坦言:“收到了监管指导,房地产业务规模只减不增。”

不只银行收紧了涉房贷,房地产企业发债融资也面临收紧。有消息称,地产债不能按照全额度发新还旧,银行间市场按照拟还旧债的85%规模发新债。

兴业研究认为,此次收紧地产债融资将给最近较热的土地市场和债券融资市场降温,通过只允许偿还不超过对应存量债务融资工具85%的方式压降房企杠杆水平,在对房企主要的表外融资方式信托融资严管控后,进一步对房企表内债券融资进行管控,贯彻今年5月22日的两会报告中提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”。

银行“涉房贷”从严

记者获得的一张截图显示,央行已出台“345”规则,旨在控制房地产企业有息负债规模。具体规则为设置“三道红线”:一是剔除预收款后的资产负债率大于70%;二是净负债率大于100%;三是现金短债比小于1倍。

具体内容为,根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四档,以有息负债规模作为融资管理的操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降一档,上限增加5%。

“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业,需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排,进一步削减其信用债发行规模,或在其核心指标阶段性控制目标实现之前暂缓发行债券,并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。

这一消息引起金融圈和地产界的广泛关注。记者采访多位业内人士,均表示未收到这一文件。不过,已有房地产企业提前按照“345”规则提到的要求内控。

“345”规则对房地产企业的负债率、现金流提出较高要求。某央企地产投资负责人表示:“我们早就开始内控这些事儿了。”

值得注意的是,尽管未收到上述“345”规则的文件要求,银行对房企融资政策也一直没有放松。

某股份行人士表示,今年对地产融资一直收紧,对房企销售排名、项目区域都限制很严。

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