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北京上半年新房市场供需分化 业内预测二手房市场下半年将承压
2020-07-02 20:10 作者:吴静 来源:中国经营网

本报记者 吴静 北京报道

今年上半年,受疫情影响,北京无论是新房还是二手房市场均承受了较大压力。

近日,市场机构贝壳研究院发布上半年楼市报告,数据显示,上半年北京新房市场住宅供应面积314万平方米,成交面积231万平方米,供大于求。

受近期疫情影响,预计未来短期内成交增速仍将低位运行。但与此同时,由于不限价地块比例增加,上半年北京土地市场热度不减。

北京链家二手房成交量数据显示,上半年同比下滑约13.1%,是自“3·17”政策以来近4年同期最低。预计下半年新房放量降价带动销售,二手市场将受到分流。

新房市场供需分化

贝壳研究院数据显示,今年上半年,北京住宅用地平均成交楼面价为35096元/平方米,环比2019年下半年上涨35%,创近3年来新高。据了解,主要原因有两方面:一是为了缓解疫情冲击,北京土地市场加大了优质地块的供应,具体来看,两宗位于近年来鲜少供地的海淀区,成交楼面价均超过7万元/平方米,两宗位于丰台分钟寺的宅地,楼面价分别达到76168元/平方米和73912元/平方米,为今年成交楼面价最高的两宗地块,拉动宅地楼面价提升;二是不限房价地块比例增加,上半年成交的宅地中,不限房价地块占比73%,约为去年同期的2.4倍。

与土地市场的热度不同,今年上半年,在疫情冲击下,客户观望情绪较强,在加大供应的情况下仍保持冷静。上半年,北京商品住宅供应面积314万平方米,成交面积231万平方米,供销比为1.4,供大于求。但成交面积增速远不及去年同期,同比下降31.7%。近期北京又出现疫情,尤其前期集中供应产品的大兴区和丰台区均属于高风险区,出行受限严重影响认购客户转签约的速度,预计未来短期内成交增速仍将低位运行。

价格方面,上半年北京商品住宅成交均价为47468元/平方米,与去年同期相较上涨4.1%。从长期来看,当前北京市场上在售项目九成为限竞房,其价格限制对北京新房市场总体价格起到极大的稳定作用,并且截至目前已经成交的竞限房地块,仅有三成左右入市,未来仍有大量限竞房项目等待入市,因此长期来看,价格仍将保持稳定。

二手房市场下半年承压

与其他一线城市相比,北京上半年二手房市场复苏呈现节奏慢、力度弱、回落快的特点。贝壳研究院数据显示,2020年上半年,北京二手房网签6.7万套,比去年同期下降8.2%。北京链家二手房成交量同比下滑约13.1%,比去年下半年环比增长约4.3%。上半年成交水平为自“3·17”政策以来近4年同期最低。

分月来看,贝壳研究院数据显示,年初两个月受春节假期及疫情影响,北京二手房成交累计同比下降57%。3月以后,随国内疫情好转,防控等级下调,成交持续复苏,4月、5月环比增幅分别达到71%和41%。到5月份,西城学区政策变动进一步刺激需求释放,以德胜门、金融街最为显著,当月实际成交创下2017年“3·17”调控后单月成交量最高水平。6月北京出现疫情,成交环比回落35%。

从区域来看,上半年同比增长较快的城区为亦庄开发区,增幅为12%,居全市首位。东城区成交量同比降幅最大,达到32%。此外,石景山、通州、丰台、顺义等区域,以外围城区为主,成交量同比降幅均超过全市平均水平。

值得注意的是,今年上半年北京新房成交同比降幅约30%,综合新房库存及年度销售任务双重压力,贝壳研究院认为,下半年预计新房放量降价带动销售,二手房市场将受到分流。

另外从东城区、海淀区成交历史数据来看,贝壳研究院预测,学区政策发布、执行后,将会出现半年左右的连续下跌,结合西城区的供需情况,预计后半年量价会持续小幅下跌。

(编辑:卢志坤 校对:颜京宁)


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