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上置集团“卖子求生”
2020-05-29 22:47 作者: 刘颂辉 来源:中国经营网

本报记者 刘颂辉 上海报道

近日,中民投旗下的上置集团有限公司(01207.HK,以下简称“上置集团”)发布公告,拟出售上海金心的51%股权(包括待售股份及余下股份)及股东、相关贷款。

公告显示,上海金心主要从事上海黄浦区华府1号项目开发。该处地块位于上海核心地段,原本规划开发成豪华公寓、办公室及社区商业物业,开发了17年仍处于房屋征收阶段。

5月27日,上置集团相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示,该项目后续开发至达到预售条件仍需投入大量资金,对公司形成持续的现金流压力,上海市限价与限购政策短期内将难现放松,市场的“平稳发展”难以匹配公司不断投入的资金成本。同时,统筹考虑公司其他项目拓展和企业经营等资金需求等方面因素做出了综合决策。

据上置集团年报显示,由于房地产销售所交付面积减少,房地产开发收入和毛利减少,2019年,上置集团实现收入6.5亿元,同比下降58.1%,全年亏损22.8亿元。

割肉处置项目

华府1号项目位于黄浦区大兴街第717-719号的地块,是上海老城区的豪宅地块,原来为绿洲琴海苑项目,自2003年开始启动拆迁安置工作,占地面积37129平方米,预计建筑面积13.05万平方米。

该项目距离陆家浜路地铁站东侧不到500米,曾是上置集团手中的优质资产。上置集团在公告中还表示出对该项资产未来开发抱有期待:“最终买方须促使上海金心继续上海华府1号项目的开发。”

出售待售股份将以挂牌出让方式进行,待售股份最低价格将为16.09亿元;作为挂牌出让不可分割的部分,最终买方亦须按待售股份最终计算的价格购买余下股份,价格将不低于2.1亿元;最终买方亦须购买股东及相关贷款。公告期限于2020年5月25日开始。

根据当前合营公司协议及与上海中崇订立的补充协议以及上海金心章程细则,上海金心的投资收益将由该等卖方及上海中崇根据50﹕50的比率分配,向上海金心垫付的任何股东贷款将按50﹕50的比率承担。

该项目附近一家房产中介的销售人员介绍,近几年来,华府1号项目的居民陆续搬走,不过,项目还没有正式施工,而周边小区的二手房售价约为8万元~10万元/平方米。

截至2019年12月31日,上海金心的经审计资产净值约为26.67亿元,经审计负债总额约为45.39亿元。待售股份及余下股份于2019年9月30日的评估价值约为15.1亿元,乃根据独立专业估价师使用资产基础法作出的估价报告计算。

公开资料显示,尽管对于琴海苑项目旧改是从2003年就开始,2007年琴海苑北地块已经动迁了54%。按照计划,上置集团希望项目在2008年开工,到2011年竣工。不过计划未能实施,开发节奏一度被拖延,市场对于上置集团通过旧区改造囤地的质疑开始出现。

上置集团相关负责人向记者表示,旧改项目涉及政策、资金、拆迁群众关系协调等诸多方面因素,难度非常大,是否能够入市不是企业单方面的因素。上置集团重组以来,公司加快了项目拆迁步伐,先后通过了两轮拆迁征询,目前尚未完成净地交付,不具备开发入市条件。

“从上置集团的情况来看,目前公司可能已经无法从经营方面扭转业绩亏损的问题,所以只好通过出售优质项目,以非经常性损益的收益来弥补亏损或者让公司维持盈利,因为持续盈利才能保证公司的下一步持续融资资格乃至上市公司的地位。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为。

财务承压

出售核心地段资产的背后,其实折射出上置集团在财务层面的压力。

据上置集团日前披露的年报显示,2019年,上置集团收入6.5亿元,相比于2018年的15.51亿元,同比下降58.1%;2019年毛利约为1.87亿元,相比于2018年的4.74亿元,同比下滑60.54%。

同年,上置集团亏损22.8亿元,去年同期收益为9885万元。其中,公司股东应占亏损22.57亿元,去年同期则溢利1.14亿元,每股基本亏损0.11元。集团连同其合营企业及联营企业共完成合同销售金额约为27.72亿元,合同销售楼面面积约10.29万平方米。在售物业主要包括北京晨芳雅园、上海名人天地、嘉兴湘府、上海绿洲雅宾利花园、成都绿洲雅宾利花园、柬埔寨金边印象和伦敦雅德里尔等项目。

业绩下滑的背景下,今年,上置集团通过对近几年公司发展的回顾和分析,梳理出公司发展战略,确定以地产开发为核心、适当布局金融地产的发展思路。上置集团方面回复称,今年公司将加快现有项目开发,推进上海、大连、旧金山和金边等项目开发;同时加快资金回流,通过往来清收、投资退出和资产盘活等方式集聚资金,为公司下一步发展提供资金保障。

曾在上海开发多个高端住宅产品的上置集团,近年来受房地产行业融资逼仄、销售降温和价格调控的影响,发展之路受阻。记者注意到,上置集团在上海区域外的大部分外地项目区域位置较为偏僻,称不上优质土储。

上置集团方面表示,接下来公司将加快项目拓展,重点围绕长江经济带沿线节点城市和现有城市布局进行新项目拓展,为公司可持续发展提供土地储备支持。

在柏文喜看来,上市公司经营方面若无法扭亏,就只能采取出售项目、资产获取溢价的方式。再有就是通过资产证券化的方式或者融资租赁的方式将部分资产溢价出表,把获取的差价部分以非经常性损益计入利润来粉饰业绩,优化报表。

近期,房地产行业内部反腐动作频出。今年2月份,上置集团公告称,上海市黄浦区人民检察院批准因涉嫌职务侵占罪而逮捕公司董事会主席彭心旷,执行董事陈东辉也因涉嫌职务侵占罪而被公安部门传召及拘留。

对此,上置集团方面回应表示,彭心旷、陈东辉案件在调查过程中,公司暂无可披露的信息。下一步,公司将进一步完善内部管控、持续优化制度建设,重点通过加快项目开发、加快项目拓展,提升项目开发能力,提高企业经营效益,最终为股东和投资者创造效益。

(编辑:石英婧 校对:颜京宁)

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