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佳兆业“财务平衡术”:持续降负债至144% 旧改专家冲击千亿
2020-04-01 18:46 作者:翁榕涛 赵毅 来源:中国经营网

本报记者 翁榕涛 赵毅 广州报道

降负债幅度超过预期,旧改项目持续转化,佳兆业集团控股有限公司(HK.01638,下称“佳兆业”)经历了“最好的一年”。

去年业绩会上,佳兆业集团主席及执行董事郭英成表示,“希望在2019年将净负债率降到200%以下”。3月31日披露的财报数据显示,2019年佳兆业净负债率为144%,较2018年年底的236%下降92个百分点,超预期完成全年降负债目标。

刚刚过去的2019年既是佳兆业正式成立的20周年,也是上市的10周年。与此同时,佳兆业重回房企销售前30强,销售规模离千亿只有“一步之遥”。

佳兆业总裁麦帆指出,“2020年的业绩目标总体上还是没有变化,与去年持平略有增长,应该是1000亿元的销售额。在疫情下会更加努力,不会轻易改变制定的业绩目标。”

旧改专家“弯道超车”

在地产行业总体步入下行通道的趋势下,佳兆业凭借着独特的旧改资源,保持着较高速度的增长,得以实现“弯道超车”。

2019年佳兆业实现合约销售金额881亿元,同比增长26%,销售面积464万平方米,同比增长21%;在克而瑞公布的权益销售金额排行榜中排名第27位,同比前进10个名次。

佳兆业2019年营业收入达480亿元,同比增长24%,三年复合增长率近40%;净利润同比增长26%至41.64亿元,归母净利润同比大增67%至45.94亿元;毛利率为28.8%,保持行业较高水平。

佳兆业将“大湾区”和“旧改”作为发展的关键词。去年旧改项目销售占整体的38%,大湾区合约销售占整体的61%。

麦帆介绍,“今年佳兆业整体可售资源约1800亿元,可售面积约970万平方米,预计销售均价为每平方米18500元。从推盘时间来看,主要集中在三四季度。按区域分布,大湾区占55%,长三角占22%。”

在目前地价高企,房企拿地谨慎的大环境下,佳兆业在新增土储方面有自己的发展路径。期内佳兆业通过招拍挂、收并购、旧改等多元化渠道补充土储,共获得30个项目,按照收购面积划分,大湾区占53%;按照拿地方式划分,旧改和收并购占60%。

据管理层透露,目前佳兆业有近2700万平方米的土地储备,土储货值近人民币5300亿元,80%位于一线和重点二线城市。以土储货值计算,粤港澳大湾区项目占51%,深圳地区占整体货储的三分之一,属于旧改项目的货值2200亿元,占比42%。

“深圳是我们的大本营,城市更新是有优势的,希望接下来继续加大转化率。”郭英成对公司城市更新板块颇有信心。

在旧改方面,佳兆业大湾区旧改占地面积达99%,其中深圳、广州及中山各占比27%、36%及22%。期内佳兆业新拓展旧改项目19个,旧改项目总个数达147个,成功转化8个位于深圳、上海及惠州的旧改项目,可售货值接近350亿元,旧改项目占地面积同比增长33%,达4000万平方米,总货值接近2.5万亿元。

“稳步的旧改转化是我们的重点工作,佳兆业计划每年从旧改项目转化80万到100万平方米的土地供开发销售。”麦帆指出,“预计今年会有5个深圳的旧改项目和1个香港的旧楼改造项目纳入集团土储,为集团提供近90万平方米的可售面积。将有6个深圳项目为集团带来120万平方米的可售面积。”

在疫情影响下,佳兆业全面推动复工复产。截至3月31日,在建项目节后需复工的165个分期标段中已复工155个,复工率93.9%;旗下24家公司63个案场重新开放,营业比例超过92%。

“其实房地产行业很简单,保障现金流的安全是最重要的。”郭英成在线上业绩会上指出,“目前,房地产行业比较突出的问题在销售方面,尤其在1~3月份受到的影响非常明显。我们经过线上销售和多方面改良后,销售问题正在逐步改善和进步。”

持续降负债至144%

在近几年融资收紧、大环境不稳定的背景下,佳兆业在通过旧改挖掘增长红利的同时,致力于优化资本结构。

与旧改一样,“高负债”一度是佳兆业摆脱不掉的标签。显而易见的是,佳兆业降负债成果多次超出预期。

值得注意的是,佳兆业的净负债率已连续下降多年。回顾2015~2018年财报,佳兆业的净负债率分别为521%、308%、300%、236%。其中,2017年佳兆业净负债率曾被纳入统计的23家内房企中排名第一位。

去年业绩会上,郭英成直言,“希望在2019年将净负债率降到200%以下”。而到了2019中期业绩会时,佳兆业净负债率下降45个百分点至191%。佳兆业集团首席财务官刘富强在当时指出,年底的目标是把净负债率降到180%。

最终,2019年佳兆业的净负债率为144%,较2018年年底下降92个百分点,超预期完成全年降负债目标。速动比率维持在1.1倍的水平,现金及银行存款较去年年底增长61%至369.78亿元,足以覆盖短期到期债务。

此外佳兆业在融资成本上也有所降低,据刘富强透露,从价格方面来讲,去年的融资成本大概在7%的水平,5年期已经做到了6%甚至5%的水平。

“去年在项目管理方面也做了很多卓有成效的工作,比如回购了7.36亿美元票据,减轻了集团的资金压力。”刘富强表示,债务管理方面,佳兆业在2019年被国际三大评级机构评为稳定,这为扩大融资渠道奠定了基础。

截至2019年底,佳兆业集团总贷款额1140亿元,其中49%在境内、51%在境外。境内贷款中以银行贷款为主,占比33%。境外贷款以美元票据为主,占比49%。

在未来到期的债务中,1年内到期的占27%,1~2年内到期的占22%,2~5年内到期的占49%,5年以上的占2%。

刘富强介绍,佳兆业1.5~2.5年期美元票据收益率从2019年初的18%~19%下降至今年年初的8%~9%,收窄近1000个基点。

融资渠道方面,佳兆业集团期内积极开拓了供应链金融、长租公寓、购房尾款、航运信托收益权等ABS业务,总额度达110.7亿元,已发行26亿元,票面利率介乎5.4%~7.5%,年期介乎1~4年。此外,首个香港屯门住宅项目已获14亿港元贷款。

针对今年的融资计划,佳兆业集团高级顾问谭礼宁表示,“哪里便宜往哪里融资,美元债的波动,我认为疫情期间影响比较短暂,未来希望在香港特别是高息债方面能有不错的表现。”

谭礼宁进一步指出,在降负债方面,还是往行业看齐,今年佳兆业定的目标,往净负债率120%或以下努力。此外,利息方面希望未来能够往下跌1%~1.5%,融资的年限尽量往长线方面努力。

产业延伸金融领域

经过20多年的发展,佳兆业已经成长为不局限于房地产的多元化集团,业务涵盖房地产综合开发、财富管理、城市更新、文化体育、健康医疗、科技产业等超20个专业领域。

目前,除了佳兆业集团这个最早的上市平台外,佳兆业旗下还有5个上市平台,分别是:佳兆业健康、南太地产、佳云科技、振兴生化以及佳兆业美好。涉及地产、医药、科技以及物业等多个领域。

2019年11月14日,佳兆业公告称,将以总代价5733万港元收购佳兆业金融集团有限公司(下称“佳兆业金融”)91%股权,卖方为佳兆业主席兼执行董事郭英成之子郭晓群及郭英成配偶。同时,佳兆业还需收购郭晓群所持有的6440万港元股东贷款,交易总价达1.22亿港元。

资料显示,佳兆业金融于2007年6月18日在香港注册成立,公司名称最初为南洋贸易公司,后几经更名,最后改为“佳兆业金融”,主要从事证券交易(证券及期货条例项下第1类受规管活动)、提供保证金融资服务、提供代理人及保管服务。

公告显示,佳兆业集团计划利用该公司作为构建金融服务及相关业务的起始平台,收购完成后,能够参与买卖证券,为金融服务提供进一步协同效益。

在此次线上业绩会上,郭英成回应此次收购行动,“佳兆业收购这个牌照以后,在基因上有金融属性,正在往这金融科技的定位方面走,希望未来在线上包括轻资产方面能取得不错的表现。”

郭英成认为,佳兆业从十多年前就开始多元化发展,成熟一块分拆一块,相信这种办法行得通。据其估计,未来五年,多元化业务收入占比能达到30%至40%左右。

(编辑:赵毅 校对:张国刚)


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