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佳兆业“财务平衡术”:持续降负债至144% 旧改专家冲击千亿
2020-04-01 18:46 作者:翁榕涛 赵毅 来源:中国经营网

本报记者 翁榕涛 赵毅 广州报道

降负债幅度超过预期,旧改项目持续转化,佳兆业集团控股有限公司(HK.01638,下称“佳兆业”)经历了“最好的一年”。

去年业绩会上,佳兆业集团主席及执行董事郭英成表示,“希望在2019年将净负债率降到200%以下”。3月31日披露的财报数据显示,2019年佳兆业净负债率为144%,较2018年年底的236%下降92个百分点,超预期完成全年降负债目标。

刚刚过去的2019年既是佳兆业正式成立的20周年,也是上市的10周年。与此同时,佳兆业重回房企销售前30强,销售规模离千亿只有“一步之遥”。

佳兆业总裁麦帆指出,“2020年的业绩目标总体上还是没有变化,与去年持平略有增长,应该是1000亿元的销售额。在疫情下会更加努力,不会轻易改变制定的业绩目标。”

旧改专家“弯道超车”

在地产行业总体步入下行通道的趋势下,佳兆业凭借着独特的旧改资源,保持着较高速度的增长,得以实现“弯道超车”。

2019年佳兆业实现合约销售金额881亿元,同比增长26%,销售面积464万平方米,同比增长21%;在克而瑞公布的权益销售金额排行榜中排名第27位,同比前进10个名次。

佳兆业2019年营业收入达480亿元,同比增长24%,三年复合增长率近40%;净利润同比增长26%至41.64亿元,归母净利润同比大增67%至45.94亿元;毛利率为28.8%,保持行业较高水平。

佳兆业将“大湾区”和“旧改”作为发展的关键词。去年旧改项目销售占整体的38%,大湾区合约销售占整体的61%。

麦帆介绍,“今年佳兆业整体可售资源约1800亿元,可售面积约970万平方米,预计销售均价为每平方米18500元。从推盘时间来看,主要集中在三四季度。按区域分布,大湾区占55%,长三角占22%。”

在目前地价高企,房企拿地谨慎的大环境下,佳兆业在新增土储方面有自己的发展路径。期内佳兆业通过招拍挂、收并购、旧改等多元化渠道补充土储,共获得30个项目,按照收购面积划分,大湾区占53%;按照拿地方式划分,旧改和收并购占60%。

据管理层透露,目前佳兆业有近2700万平方米的土地储备,土储货值近人民币5300亿元,80%位于一线和重点二线城市。以土储货值计算,粤港澳大湾区项目占51%,深圳地区占整体货储的三分之一,属于旧改项目的货值2200亿元,占比42%。

“深圳是我们的大本营,城市更新是有优势的,希望接下来继续加大转化率。”郭英成对公司城市更新板块颇有信心。

在旧改方面,佳兆业大湾区旧改占地面积达99%,其中深圳、广州及中山各占比27%、36%及22%。期内佳兆业新拓展旧改项目19个,旧改项目总个数达147个,成功转化8个位于深圳、上海及惠州的旧改项目,可售货值接近350亿元,旧改项目占地面积同比增长33%,达4000万平方米,总货值接近2.5万亿元。

“稳步的旧改转化是我们的重点工作,佳兆业计划每年从旧改项目转化80万到100万平方米的土地供开发销售。”麦帆指出,“预计今年会有5个深圳的旧改项目和1个香港的旧楼改造项目纳入集团土储,为集团提供近90万平方米的可售面积。将有6个深圳项目为集团带来120万平方米的可售面积。”

在疫情影响下,佳兆业全面推动复工复产。截至3月31日,在建项目节后需复工的165个分期标段中已复工155个,复工率93.9%;旗下24家公司63个案场重新开放,营业比例超过92%。

“其实房地产行业很简单,保障现金流的安全是最重要的。”郭英成在线上业绩会上指出,“目前,房地产行业比较突出的问题在销售方面,尤其在1~3月份受到的影响非常明显。我们经过线上销售和多方面改良后,销售问题正在逐步改善和进步。”

持续降负债至144%

在近几年融资收紧、大环境不稳定的背景下,佳兆业在通过旧改挖掘增长红利的同时,致力于优化资本结构。

与旧改一样,“高负债”一度是佳兆业摆脱不掉的标签。显而易见的是,佳兆业降负债成果多次超出预期。

值得注意的是,佳兆业的净负债率已连续下降多年。回顾2015~2018年财报,佳兆业的净负债率分别为521%、308%、300%、236%。其中,2017年佳兆业净负债率曾被纳入统计的23家内房企中排名第一位。

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