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地产“枯竭”背后 钱塘产发的“上市梦”
2020-03-28 17:17 作者:方超 颜世龙 来源:中国经营网

本报记者 方超 颜世龙 上海报道

在更名近3个月之后,杭州钱塘新区产业发展集团有限公司(以下简称“钱塘产发”)又因无偿划转子公司一事受到市场关注。

日前,钱塘产发对外发布公告称,其剥离下属与主业关联度不高的政府建设类、城市服务类子公司,具体涉及企业9家,包括杭州和达市政园林建设有限公司(以下简称“和达市政”)等。与此同时,钱塘产发也划入两家企业。

此外,由于房地产业务逐年式微,钱塘产发也在经历业绩下滑之痛,但在国家鼓励园区开发建设主体IPO的大背景下,钱塘产发似乎也在憧憬资本市场,“谋划上市”。

对此,《中国经营报》记者多次致电并致函钱塘产发方面,其办公室相关人员在接听电话后表示,无偿划转子公司股权等事项“是新区的整体安排”。

地产“枯竭”业绩下滑

在营收五连增之后,钱塘产发的营收增长之路仿佛被按下“暂停键”。

相关信息显示,钱塘产发成立于1991年8月,前身为杭州经济技术开发区北方总公司,随后在2007年实现事转企改制,现为钱塘新区管委会下属国资企业,主业为产业园区及商业服务等。天眼查显示,其在2019年11月由杭州经济技术开发区资产经营集团有限公司变更为现名。

Wind数据显示,钱塘产发2019年前三季度营收为12.23亿元,同比下滑8.76%,归母净利润则为0.14亿元,相比上年同期的0.38亿元,钱塘产发的下滑幅度达到62.68%。

值得注意的是,业绩下滑对于钱塘产发来说也许已“习以为常”。

财务数据显示,自2017年开始,钱塘产发即处于营收下行通道,其2017~2018年营收分别为22.03亿元、17.89亿元,而在此前的2012~2016年,钱塘产发的营收却是一路走高,最终在2016年达到23.29亿元的高点。

作为多年位居国家级开发区第一方阵的原杭州经开区下属国资企业,“背靠大树”的钱塘产发为何营收逐年下滑?

梳理可发现,房地产业务逐步“断粮”或是造成钱塘产发营收下滑的缘由之一,2016~2018年,其房地产销售收入分别为10.71亿元、7.52亿元、3.10亿元,下滑幅度巨大,到2019年第一季度,该项收入更是直接变成0。

房地产业务收入的下滑对钱塘产发营收影响颇大,相关数据显示,开发区配套房地产业务收入在2017~2018年分别占钱塘产发的总营收比例为34.14%、17.33%,而开发区配套房地产业务正是钱塘产发的主要业务之一。

新世纪评级也在报告中指出,钱塘产发营收逐步下滑,主要系开发区配套房地产销售收入受项目销售进入收尾阶段而下降所致,截至2019年3月末,钱塘产发已完工房地产项目合同销售进度均在98%以上,“目前公司暂无在建及拟建的房地产开发项目”,其“预计房产销售对公司业绩的支撑作用将进一步减弱”。

“它们收入(可能还)会降下来。”行业分析师张涛表示,去年杭州整个房地产市场上涨得比较快,钱塘产发作为当地国企,国资背景“要求它不能像之前那样过多地卖房子,想要自持来实现国有资产的保值增值”。

无独有偶,中国邮储银行高级经济师卜振兴也认为,钱塘产发在逐步剥离与主业关联度不高的相关业务板块,导致营收等出现了明显的下滑,尤其是房地产板块的剥离对利润影响较大。

但卜振兴同时认为:“未来企业相关板块剥离完成后,利润下滑的现象就会逐步稳定。”张涛同样表达了类似观点:“觉得以后的增势还是看好的。”

“三费”侵蚀借新还旧

显然,钱塘产发面对的不仅仅是房地产业务式微,所带来的总营收下滑的烦恼,其也存在“三费”过高侵蚀利润的现象。

Wind数据显示,在2016~2018年及2019年第三季度期间,钱塘产发的期间“三费”分别为3.13亿元、3.6亿元、3.33亿元及2.45亿元,占营收比例分别为13.44%、16.34%、18.61%及20.03%,而同期钱塘产发的净利润分别为0.48亿元、0.82亿元、0.83亿元及0.37亿元。

其中,钱塘产发的管理费用呈现波动上升的趋势,2016~2018年及2019年第三季度,分别为1.91亿元、2.25亿元、2.09亿元及1.49亿元,不过其销售费用呈下降趋势,从2016年的0.46亿元降至2018年的0.21亿元,截至2019年第三季度为0.15亿元。

与此同时,钱塘产发的利息支出也值得关注,如wind数据显示,其2018年钱塘产发的利息费用为1.42亿元,利息收入为0.43亿元,同期其利润总额为1.48亿元,净利润为0.83亿元,归母净利润为0.53亿元。

可作对比的是近10年来园区建设主体IPO的第一单——中新集团,其在2016~2018年及2019年第三季度,期间费用占总营收比例分别为7.74%、9.07%、9.45%及6.07%,虽整体也呈现上升趋势,但比例远小于钱塘产发。

“期间费用较高肯定会侵蚀利润。”一位行业分析师对此直言不讳,城投公司管理费用可能包含有一些其他的成本,或许“存在做账的嫌疑”。但其也表示,城投公司“主要业务都是比较偏向公益性的,盈利性肯定没有多强”。

值得注意的是,在19杭经开SCP001募集说明书中,钱塘产发方面也坦承期间费用占比较高的风险,并归类为扩大规模和增加人员编制等原因,表示期间费用持续上升压缩了公司营业利润,可能对其未来盈利能力的提高产生不利影响。

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