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地产行业盈利能力整体下降 雅居乐深挖利润“护城河”
2020-03-28 10:18 作者:翁榕涛 赵毅 来源:中国经营网

本报记者 翁榕涛 赵毅 广州报道

不谋全局者,不足以谋一域。

房企正在逐步告别过去的高增长时代,从销售额的单一维度比拼,转向产品质量、经营效益以及多元业务的多维度赛道。时代变革下,更考验企业从全局角度出发,谋划长远利益的能力。3月23日,老牌粤系房企雅居乐集团控股有限公司(03383.HK,下称“雅居乐”)公布了2019年的全年业绩。年报显示,雅居乐销售额再次跨过千亿关口,2019年实现预售金额合计为1179.7亿元,较2018年增长14.9%。

“多元业务已为集团提供源源不断的收入贡献,2019年收入占比10.1%。”在雅居乐集团主席兼总裁陈卓林的设想中,接下来多元化业务贡献的营收占比能每年都有一个大的提升。

在增速放缓、利润下滑的行业背景下,雅居乐更加注重提升自身的盈利质量以及抗风险能力。

行业迎来“低利润率”时代

纵观今年已发布的年报数据,在“限价”压顶,土地、融资成本持续走高的当下,房企利润正不可避免地被摊薄。

“未来行业利润率仍面临较大下行压力,百强企业应提前做好应对策略,决胜低利润率时代。”中国指数研究院近期分析指出,受房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响,叠加企业周转速度的下降,2019年百强房企净利润率均值、净资产收益率均值分别为11.1%、15.9%,较上年分别下降0.5、0.8个百分点。

在营收盈利方面,2019年雅居乐的营业额为602.39亿元,同比增长7.3%;毛利为183.58亿元,毛利率为30.5%,同比下降了13.4个百分点;净利润为92.33亿元,净利润率为15.3%,较上年上升0.4个百分点。

在业绩会提问环节开始之前,陈卓林主动解释毛利率下跌的原因:一是2019年海南岛高毛利项目贡献小了,拉低了整个毛利率水平;二是受到目前整个房地产的发展形势影响。通常来讲,25%是房地产行业毛利率的平均水平。根据Wind数据统计,从事住宅地产业务的港股上市公司,2016年~2018年平均销售毛利率分别为26.60%、28.70%以及31.10%,平均销售净利率为9.88%、11.66%以及11.93%。

即使雅居乐2019年毛利水平有所下降,但从目前已经公布年报的几家上市房企来看,30.5%的整体毛利率处于行业平均水平。2019年财报显示,龙湖集团去年毛利率为33.6%、时代中国毛利率为29.3%、绿城中国毛利率为25.4%。

近年来,雅居乐的高毛利水平曾经备受行业瞩目,而受限于海南省的“全域限购”政策,雅居乐的盈利指标在2019年回归正常水平。

对比可以发现,雅居乐2018年的毛利率远超过行业平均水平,2018年雅居乐的整体毛利率高达43.9%,甚至超过一家销售排名前十强、专注商业地产开发的大型央企。

“来自海南的入账数,2018年是有113亿元,但2019年少了很多,才不到40亿元。”雅居乐集团副总裁潘智勇强调,其实30.5%的毛利率在行业内已是相当优秀的指标。

“海南项目是金蛋,是最重要的项目,不是之一。”陈卓林的底气在于,雅居乐在海南还有400多万平方米的土地储备,可售货值1000多亿元,项目毛利率超过50%,未来几年仍会继续提供好的毛利水平。而对目前整个地产行业来说,正常毛利率有30%左右已是理想水平。这一点,正逐渐成为行业共识,龙湖集团方面也表示,未来行业会回归到25%~30%的稳定毛利率水平。

低成本土储延后释放

“海南的确认收入随着政策以及账期到达,我们的入账有进一步提升。”潘智勇指出。海南清水湾项目拥有54.8%的高毛利水平,受政策影响,其效益将延后释放。据一位雅居乐知情人士透露,今年海南项目的入账数将大幅超过2019年。

2019年正值海南清水湾项目入市10年的关键节点。10年来,这一项目为雅居乐书写了“旅游产业地产”的高毛利传奇,成为其立足于房地产行业的标杆项目。

2018年4月,海南省推出“全域限购”政策,同时房地产开发投资也呈现出逐步下降的态势。当年,海南省商品房销售额同比下降23.23%,2019年同比再次下滑38.76%。

雅居乐的海南清水湾项目受到影响,但两年时间过去,海南省购房政策已经发生微妙变化。

2019年年初,海口市进一步放宽了人才落户的学历、年龄等条件。同年6月,海南省宣布,普通人才尚未落户的,今后购房社保限制将由2年或者5年统一降低为1年。2019年10月,三亚下发红头文件,进一步完善人才住房政策。

雅居乐集团副总裁、地产集团总裁王海洋指出,目前政策对项目来说有影响,但之后反倒是个支撑,清水湾的价格去年是稳步上涨的,所以长期市场依然看好。

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