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云南城投“断臂求生”寄望产业地产
2020-02-27 18:55 作者:陈靖斌 来源:中国经营网

本报记者 陈靖斌 广州报道

日前,云南城投置业股份有限公司(600239.SH,以下简称“云南城投”)就上海证券交易所下发的业绩预亏问询函进行回复。《中国经营报》记者注意到,其巨额亏损背后,暴露的是云南城投在融资额紧张的情况下资金告急,金融还款与建设资金无法“瞻前顾后”的尴尬场面,有项目甚至因建设资金不足而停工超3个月。

与此同时,云南城投方面在回复《中国经营报》记者采访时表示,公司通过项目转让、项目合作、资产置换等多种方式,改善公司资本结构、降低公司资产负债率,提升盈利能力和融资能力。此外,云南城投下一步将围绕向产业地产商全面转型的目标,依托资源整合优势及拿地能力,着力构建“文化+土地+开发”“旅游+土地+开发”“康养+土地+开发”的三大业务板块。

而据记者了解,此次云南城投转型背后,将希望寄托在云南城投集团与保利集团混改完成后,将依托保利集团与云南城投集团拥有的旅游景区、酒店、医疗、教育、金融等大健康、大休闲领域的产业资源等提升公司的运营能力和竞争能力。

资金告急,有项目已停工超3个月

云南城投业绩巨额预亏的问询终于有了合理的解释。

根据云南城投的复函公告显示,2019年全年仅实现融资额111亿元,较2018年的融资额188亿元下降41%,新增的融资额及销售回款,云南城投方面称用于保障前端的金融机构还款。

事实上,云南城投前端的有息债务,早已“烽火燎原”。截至2019年末,云南城投资产总额约890亿元,资产负债率高达93%,有息负债率74%。

融资额严重不足,也导致后端的项目开发资金严重紧缺。云南城投方面称,后续开发资金严重不足,导致项目开发周期拉长、竣工结转延后。2019年公司新竣工面积26.18万平方米,较去年同期大幅下降65%。

有项目甚至因开发资金紧缺已停工超3个月。根据云南城投公告显示,兰州上徐项目自去年7月份起因建设资金不足基本停工,因停工时间已超过3个月,该项目7~12月的利息5328万元也因暂停资本化而转为财务费用。

对于2019年融资额大幅下降的原因。云南城投方面解释称,2019年三季度起,房地产市场调控加码,市场降温明显,销售增幅持续回落。随着金融监管政策全面收紧,房地产融资渠道收窄,融资成本持续升高。

受金融监管政策收紧及公司原董事长事件影响,云南城投融资额明显下降,平均融资成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。

难以“瞻前顾后”也致使云南城投巨额亏损。公告内容显示,云南城投第四季度经营亏损影响利润总额为-4.25亿元,归母净利润影响额为-2.77亿元。

而受此影响,2019年公司房地产开发业务销售收入约40亿元,较去年同期下降约47%,不足以覆盖全年营业成本费用,平均销售毛利率26.75%,与各规模房企的平均销售毛利率基本持平,较公司去年同期下降3.9%。

事实上,为了解决云南城投资金告急的局面,云南城投今年短短两个月时间,大量转让下属公司股权。

云南城投方面对此在回应《中国经营报》记者采访时表示,公司将根据内外部环境的改变,通过项目转让、项目合作、资产置换等多种方式,改善公司资本结构、降低公司资产负债率,提升公司盈利能力、融资能力和持续发展潜力。“交易收回的价款,公司计划用于偿还债务和补充流动资金,可达到降低资产规模及有息负债、优化资产结构、节约资金利息支出、减轻经营压力的目的。”

“在公司业绩低迷的情境下,公司的资产负债率高达93%,息税前的盈利甚至无法偿还有息贷款的利率。当然,贷款难度很大。在这个时候,出售一部分资产变现,可以缓解公司当前粮草不足的经营困局。”财税专家王海分析认为。

出售资产能否解救云南城投于“水深火热”之中,在王海看来仍然存疑。“出售了这些资产,可以变现为一部分现金,如果这些现金可以用在未来收益前景较好的资产上,包括人力资本,以及其他会有较高现金流和收益的资产上,那么这种‘腾笼换鸟’的操作会给公司未来持续发展提供较好的想象空间。但如果仅仅是用在收益不是很高的‘人吃马喂’等消耗性的资产上,那么过了这个坎,未来的盈利仍然还有较大的挑战和压力。”

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