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拆分物企上市成热潮 房企角力万亿蓝海市场
2019-12-03 12:32 作者:方超 石英婧 来源:中国经营网

本报记者 方超 石英婧 上海报道

在房地产业入冬的情况下,万亿规模的物业市场正迎来属于自己的春天。

物企上市潮正处于“进行时”状态,11月6日,银城生活服务有限公司(01922.HK)正式登陆港交所,而近20天之前的10月18日,四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司(02606.HK,以下简称“蓝光嘉宝”)在港交所挂牌上市,再往前7天的 10月11日,鑫苑物业服务集团(01895.HK,以下简称“鑫苑服务”)同样在港交所主板上市。

竞相上市的背后,正是资本市场对物业板块价值的重新发现与看好。据统计,截至目前,在A股与港股上市的物企数量已达到18家,其中,自2018年至今的两年间已上市物企达到12家。而据中物研协数据,计划在2019~2022年上市的物企达到22家。尽管如此,行业仍存在物企母体依赖症待解、行业模式亟须创新升级等问题。

对此,《中国经营报》记者致函蓝光嘉宝、滨江服务集团有限公司(以下简称“滨江服务”)等物业上市公司,其中,滨江服务方面回复称,所开发物业占其在管面积的比例“呈逐年递减趋势”,且“近年来致力于开发独立第三方业务”。

物业公司上市潮

10月接连两家企业赴港上市,让物业板块再次成为资本市场关注焦点。

10月11日,鑫苑服务在港股挂牌上市,成为中部地区第一家在港交所主板上市的物业管理企业。相关信息显示,截至3月31日,包括河南省等在内的华中地区约占其在管面积的60%。

据报道,鑫苑服务董事会主席张勇在上市现场表示:“鑫苑服务在香港上市将为公司未来的发展注入雄厚的资本实力,开辟更加广阔的发展空间。”据悉,鑫苑服务此次共发行1.25亿股,其中的60%募得款项将用于“拓展物业管理服务,寻求战略收购机会”。

在中部区域第一家港股物企鑫苑服务上市仅仅7天之后,蓝光嘉宝也赴港敲钟上市,成为西南地区首家上市物业企业。

10月18日上午,蓝光嘉宝正式在港交所主板挂牌上市,而上市首日,蓝光嘉宝股价上涨15%,市值达到73.04亿元。官微“嘉宝服务”对此描述称:“成为内地第16家、西部第1家在港股成功上市的物业服务企业,标志着蓝光嘉宝服务正式独立迈入国际资本市场。”

而鑫苑服务与蓝光嘉宝仅仅间隔7天就先后在港敲钟上市,引起市场对物企竞相上市热潮的广泛关注,然而经梳理可发现,在3月份同样赴港上市的两家物企,彼此上市间隔期则为更短的3天。

3月15日,华东物企滨江服务在港上市,仅仅3天之后的3月18日,华南物企奥园健康也赴港上市,在进入2019年后,物企上市即在资本市场掀起一阵小高潮。而3个多月之后的7月12日,北京物企和弘服务也同样在港敲钟上市。

仅截至11月底,2019年已上市物企达到6家,已达到2018年全年的水平,而向更早之前溯源可发现,自2014年彩生活开启物企上市之风以来,上市物企整体数量已达到18家。

10月25日晚,证监会发布消息称,按法定程序核准了新大正等四家企业的首发申请,如果新大正正式挂牌上市,近两年上市物企将达到13家,再创新纪录。而中物研协数据显示,计划上市的物企数量达到40家,其中计划在2019~2022年上市的有22家,另有18家未确认上市时间。而建业新生活等多家公司或将在接下来时间内冲刺上市,物企正呈现出加速上市的趋势。

其中,滨江服务方面回复记者称,其选择在港上市主要原因为“拓展品牌知名度、建立国际化融资渠道、增强企业实力”,并表示在上市半年来,已在“业务拓展、加强内部控制及提升企业信息化建设等方面取得了长足进步”。

对此,一位不愿透露姓名的行业分析师对记者表示,物企竞相上市有三个方面原因:其一,证券化更好提升资产价值;其二,为股权激励变现的需要;其三,“多了一个很便利的融资渠道”,能够助力物企快速扩张或再投资。

上海中原地产分析师卢文曦也对此表示赞同:“我更觉得物业公司上市,肯定也是为了更多地去融一点资金。”其进一步分析称:“其实从物业本身来看的话,它真的还是一个保本微利的行业,那么你要想发展的话,肯定也需要有一部分资金支持。”

房企换道再出发

物企争先恐后上市的背后,则是在政策调控常态化、融资渠道收紧等大背景下,众多房企的深谋远虑。

克而瑞研究在《2019年三季度中国房地产市场总结与展望》中指出,前三季度,在市场和融资双双承压的环境下,1~8月百强房企权益业绩规模较2018年同期仅微增2.6%,其认为“行业整体规模增速较前两年显著放缓”。

尽管如此,但房地产产业链的后端却呈现出前所未有的发展机遇。旭辉集团董事长林中就曾表示:“2018年开始的平稳增长的长周期里,前10年还是以开发销售为主,而后10年则进入销售与持有的阶段,从增量市场转向存量市场,这是不可逆的趋势。”

无独有偶,花样年控股集团董事局主席、彩生活服务集团董事局主席潘军就曾在中国房地产实战研修项目(PMBA)第八期实战讲堂中分享称:“随着中国房地产行业进入成熟期,行业价值链重心将由前端开发逐渐向后端运营转移,产生新的价值增长点。”其更表示:“房地产开发行业未来就是给社区服务行业打工。”

据平安证券在研究报告中对物业管理行业未来规模进行测算:“预计截至2030年管理面积达318.4亿平方米,2018~2030年年复合增长率3.5%,基础物业服务规模达1.6万亿元。”

万亿蓝海市场之下,房企正纷纷通过拆分物企上市、加速“跑马圈地”来谋求在市场中占领一席之位。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。